Gecina : Résultats au 30 juin 2024

Surperformance durable

• Résultat Net Récurrent en forte hausse de +8,4% par action
• Stabilisation de la valeur du patrimoine (+0,2% à périmètre constant), NTA à 142,1€ par action
• Forte réversion locative capturée sur les bureaux (+14%) et le logement (+15%)
• Un bilan solide avec un LTV à 35% et des frais financiers en baisse
• 2 nouveaux grands projets de développements emblématiques et relutifs à Paris et Neuilly
• Guidance confirmée : RNR 2024 par action attendu entre 6,35€ et 6,40€ (+5,5% à +6,5% vs. 2023)

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Forte croissance du Résultat Net Récurrent par action (+8,4%), pour la 3^ème année consécutive

• Centralité : +6,3% de croissance des loyers à périmètre constant
  • Réversion locative capturée au fil de la rotation des locataires sur le residentiel (+15%) et le bureau (+28% in Paris, +14% en moyenne)
  • Indexation toujours favorable (+5,4%) et un taux d’occupation globalement stable
• Pipeline : contribution relutive (+7 M€)
  • Livraisons d’immeubles de bureaux intégralement préloués en 2023 et 2024 (Boétie-Paris QCA et Porte Sud-Montrouge) et d’un immeuble résidentiel à Ville d’Avray
• Un bilan de premier plan : frais financiers en baisse de -8 M€
  • Coût de la dette tirée stable à 1,1%, avec une couverture à taux fixe optimum (c.100% jusqu’à fin 2026, 84% en moyenne jusqu’à fin 2029)
  • Baisse de la dette nette de l’ordre de -0,8 Md€ depuis début 2023

Stabilisation de la valeur du patrimoine portée par les localisations centrales

• Valorisation du patrimoine de bureaux en hausse de +0,4% sur 6 mois
  • Revalorisation de +2% dans Paris …
  • … compensant la baisse en périphérie (-2% La Défense, -5% dans les localisations secondaires)
• NTA stable à 142,1€ par action (-1% en 6 mois)

Construire la croissance future

• Dans un contexte incertain, le Groupe s’appuie sur un bilan de premier plan qui apporte de l’agilité et assure le financement de nouveaux projets de développement
  • LTV stable a 35,0% (droits inclus) vs. 34,4% fin 2023
  • ICR en hausse à 6,7x (vs. 5,9x fin 2023)
  • 4,1 Md€ de liquidités excédentaires couvrant l’ensemble des échéances d’ici fin 2028
• Nouveaux projets emblématiques dans les zones centrales avec un fort potentiel relutif
  • 2 nouveaux projets de redéveloppement à Paris et Neuilly : 55 000 m² à livrer en 2027. Près de 280 M€ d’investissements requis pour plus de 30 M€ de loyers potentiels supplémentaires
  • La totalité du pipeline “engagé” et “à engager” représente environ 850 M€ d’investissements entre 2024 et 2027 pour c.100/120 M€ de loyers potentiels additionnels
• Déploiement d’une nouvelle approche “prêt à l’usage” de bureaux et logements opérés
  • Yourplace, une offre « plug and play » de bureaux qui se déploie progressivement (5 000 m² à date), étage par étage sur près de 40 immeubles (surperformance locative de plus de +20%)
  • Une offre de logements intégralement aménagés et riches en services qui se déploie également progressivement (150 logements à date, 600 attendus d’ici 2025)
• Réduction de la consommation d’énergie de -3,4% au premier semestre, prolongeant une dynamique déjà forte en 2023, confortant le leadership de Gecina sur les sujets RSE

Guidance 2024 confirmée
Résultat Récurrent Net attendu entre 6,35€ et 6,40€ par action (soit une croissance entre +5,5% et +6,5% vs. 2023)

Beñat Ortega, Directeur général : “La performance embarquée sur ce premier semestre est particulièrement forte, et traduit la situation singulière de Gecina qui bénéficie à la fois d’une qualité et d’une localisation très favorable de son patrimoine qui génère de la croissance organique, d’un pipeline relutif qui accentue cette croissance, mais également d’un bilan particulièrement solide qui protège notre coût de la dette. En conséquence la croissance du RNR s’établit à un niveau rarement atteint de +8,4%.
Mais au-delà de cette très solide performance au premier semestre, la position stratégique de Gecina est opportune avec une structure financière capable à la fois de faire face aux incertitudes mais aussi de financer des projets de création de valeur et de croissance. Alors que la valorisation de notre patrimoine se stabilise sur ce premier semestre, que nous gagnons en visibilité et que les marchés locatifs des zones centrales sont favorables, notre bilan nous permet de lancer le développement de 2 opérations majeures, à Paris (Gamma) et à Neuilly (Carreau de Neuilly), qui nourriront la surperformance du Groupe à terme. Par ailleurs nous accélérons le déploiement de nouvelles offres « opérées » sur le bureau comme sur le logement qui viendront également nourrir la capacité du Groupe à délivrer une surperformance durable. »

A propos de Gecina

Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement immobilier détient, gère et développe un portefeuille unique au cœur de zones centrales de la région parisienne, avec plus de 1,2 million de m² de bureaux, et plus de 9 000 logements, dont près des trois quarts se situent dans Paris intra-muros ou à Neuilly-sur-Seine. Ce patrimoine est valorisé à 17,1 milliards d’euros à fin juin 2024.

Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme d’engagements solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour l’humain.

Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP).
www.gecina.fr

Résultat récurrent net : une dynamique de croissance qui se confirme depuis 3 années

(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle, hors IFRIC 21

Le résultat récurrent net part du Groupe ressort en hausse de + 8,4 % à 3,2 € par action combinant une solide dynamique locative à une bonne tenue des charges locatives, des frais de structure et des frais financiers.

Performance locative à périmètre constant : +19 M€
Une croissance portée par une dynamique locative particulièrement favorable sur les marchés de référence de Gecina, se traduisant par la capture d’une réversion locative positive et des effets favorables de l’indexation.

Opérations liées au pipeline (livraisons et mises en restructuration) : variation nette des loyers +7 M€
Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de l’effet positif des actifs livrés à l’issue d’une restructuration ou d’une rénovation longue. Au total +7 M€ de loyers supplémentaires sont générés par les livraisons récentes d’immeubles de bureaux et de logements. Il s’agit notamment des immeubles Boétie-Paris QCA et Ville d’Avray, des immeubles recommercialisés à la suite d’une rénovation longue (3 Opéra et Horizons), et dans une moindre mesure par l’immeuble Montrouge-Porte Sud livré au cours du deuxième trimestre de cette année.

Cessions d’actifs : variation nette des loyers -16 M€
L’important volume de cessions réalisé en 2023 (1,3 Md€ de cessions avec un taux de privation de l’ordre de 2,5%), s’est en grande partie matérialisé à la fin du premier semestre, avec un effet négatif sur les loyers bruts du semestre, mais permettant également une importante baisse des frais financiers.

Marge locative en hausse de +80 pb

La marge locative ressort en hausse de +80 pb sur 12 mois. Cette progression s’explique essentiellement par la progression du taux d’occupation moyen et une meilleure refacturation de charges.

Marge d’EBITDA en hausse de +70 pb : frais de structure sous contrôle
Dans un contexte qui est resté inflationniste ces 12 derniers mois, le Groupe a été particulièrement attentif à l’évolution de ses frais de structure. Une attention qui a porté ses fruits sur l’ensemble des lignes de dépenses de la société avec des frais de structure qui s’inscrivent en baisse. En conséquence la marge d’EBITDA est en nette progression de +70 pb sur un an.

Marge nette en hausse de +3,5 pt : des frais financiers favorablement orientés
Les frais financiers sont en baisse de -8 M€, reflétant la réduction du volume de dette nette consécutive aux cessions réalisées à la fin du premier semestre 2023, mais également la stratégie de couverture de la dette du Groupe que Gecina a bâtie ces dernières années. Avec un coût moyen de la dette tirée qui demeure à 1,1% (1,5% yc lignes de crédits non tirées) et une dette nette qui s’est réduite en moyenne de -800 M€ entre début 2023 et le premier semestre 2024, Gecina bénéficie d’une contribution relutive de ses frais financiers à la croissance de son résultat récurrent net.

Loyers bruts en croissance, notamment à périmètre constant

A périmètre constant, la croissance locative ressort au-delà de celle -pourtant déjà élevée- publiée à fin 2023, avec une croissance de + 6,3 % au global (vs. +6,1% fin 2023) et de + 6,5 % sur le bureau.

La performance à périmètre constant est principalement le reflet de l’indexation et de la réversion locative capturée sur les zones centrales :

- Les effets de l’indexation, à hauteur de + 5,4 %
- La réversion locative, qui contribue à hauteur de + 1,2 %
- Contribution de la variation du taux d’occupation et des autres effets marginaux est globalement stable sur le semestre (-0,3%)

A périmètre courant, les loyers sont en hausse de + 3,1 %, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre constant (+19 M€), mais aussi d’une contribution locative nette significative du pipeline (+7 M€) compensant les effets du volume de cessions essentiellement réalisées en fin de premier semestre 2023 (- 16 M€).

Bureaux : une dynamique locative favorable dans les zones centrales

Le marché locatif au premier semestre fait ressortir la surperformance des secteurs les plus centraux de la région parisienne. Le volume de transactions locatives sur le marché de la région parisienne au premier semestre 2024 est légèrement inférieur à celui enregistré un an auparavant (-5%), masquant cependant des tendances très contrastées selon les zones.

Dans Paris par exemple, la demande placée augmente de près de +12%, alors que l’offre est proche d’un plus bas historique (avec un taux de vacance de 2,7% dans Paris-QCA), alors que dans le reste de la région parisienne le volume de transactions locatives est en baisse de -18%.

Dans ce contexte de rareté de l’offre dans les zones centrales, le volume de transactions signées par Gecina depuis le début de l’année (près de 30 000 m²) est le reflet des surfaces disponibles à la commercialisation sur son patrimoine qui par conséquent favorise la capture d’une réversion locative importante dans les zones centrales.

La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant s’élève à +6,5% sur un an, bénéficiant de l’effet positif de l’indexation qui s’accentue encore (+6%), répercutant avec un effet retard le retour d’un contexte inflationniste, mais également des effets d’une réversion positive capturée (+1,1%).

Depuis le début de l’année, près de 30 000 m² ont ainsi été loués, reloués ou renégociés.
La très grande majorité des transactions réalisées au cours du premier semestre concernent des relocations ou renouvellements de baux.

• Au global, la réversion capturée est en moyenne de + 14 %
• Une performance notamment tirée par les zones centrales avec une réversion atteignant près de + 28 % dans Paris intra-muros.

- Dans les zones les plus centrales (86 % du patrimoine de bureaux de Gecina) à Paris intra-muros, Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy, la croissance des loyers à périmètre constant s’élève ainsi à + 7,1 %. L’effet de la réversion locative sur ces secteurs est particulièrement important, contribuant à la croissance à périmètre constant à hauteur de +2%.

- Sur le marché de La Défense (7 % du patrimoine bureaux du Groupe) les revenus locatifs de Gecina sont en hausse de + 7,7% à périmètre constant, essentiellement sous les effets de l’indexation et de l’occupation alors que la réversion locative est sans effet.

- Dans les zones secondaires (Péri-Défense, 1^ère et 2^ème Couronne et Régions), la croissance locative à périmètre constant (+2,7%) est portée par une indexation élevée (+5,1%) mais significativement limitée par des effets en matière d’occupation (-2,3%) et de baisse des loyers de marchés (-1%).

La croissance locative à périmètre courant ressort à + 4,8 % sur le bureau. La vigueur de la dynamique à périmètre constant ainsi que la contribution positive du pipeline venant plus que compenser l’effet plein des cessions réalisées en 2023.

Gecina continue le déploiement progressif de son offre de bureaux Yourplace

Depuis mi-2023, Gecina déploie progressivement son offre Yourplace de bureaux opérés, clés en mains (meublés, équipés avec une offre de service conséquente), dans les quartiers les plus centraux de la capitale. Cette offre répond à la demande croissante de petites et moyennes surfaces (inférieure à 1 000 m²) dans Paris QCA, flexibles et prêtes à l’usage.

Près de 5 000 m² ont d’ores et déjà été commercialisés sur ce format, permettant de capturer une marge opérationnelle pour Gecina significativement supérieure aux modes d’exploitation traditionnels. Ce modèle se développera étage par étage, sur près de 40 immeubles du Groupe répondant aux critères garantissant la pertinence de ce mode de commercialisation- dans les exercices qui viennent, au fil de la rotation des locataires sur la partie du patrimoine. Dès 2025, près de 15 000 m² pourraient être commercialisés sur ce modèle.

Logements : une dynamique opérationnelle confirmée

Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à périmètre constant de + 5,4 %. Une performance tirée par les effets de l’indexation, de l’occupation et de la réversion locative capturée au fil de la rotation des locataires.

YouFirst Residence : une forte dynamique opérationnelle
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements s’inscrivent en hausse de + 4,0 %. Cette croissance bénéficie d’un effet favorable significatif résultant de la réversion captée (+ 15 % en moyenne) lors de la rotation de nos locataires, en accélération régulière depuis 2 ans.

YouFirst Campus : très forte dynamique locative
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse à périmètre constant de + 11 % et de + 15 % à périmètre courant, principalement tirée par la capture d’une réversion positive conséquente permise par la rotation rapide des locataires sur ce type de produits, ainsi qu’une amélioration très sensible des process de commercialisation notamment avec la possibilité offerte à des jeunes actifs de devenir locataires, améliorant en conséquence les taux d’occupation de nos résidences. A titre d’illustration, le nombre de baux signés au premier semestre 2024 est 40% au-delà de ce qui avait été signé sur la même période en 2023.

Gecina déploie progressivement une offre YouFirst « opérée » sur le logement

Fort de l’expérience de Gecina sur l’exploitation de résidences étudiants, le Groupe développe depuis mi-2023 une offre répondant à la demande croissante de logements « clés en mains » meublés, de dimensions adaptées aux nouveaux usages et riches en services partagés (coworking, fitness, espaces de réceptions, etc.).

La performance enregistrée sur le périmètre étudiants ces dernières années encourage donc le Groupe à déployer cette nouvelle offre « gérée » sur son patrimoine YouFirst Residence. A date, près de 150 logements sont d’ores et déjà commercialisés ou en cours de commercialisation sur ce modèle. D’ici 2025, ce nombre pourrait être porté à près de 600 logements.

Taux d’occupation financier en amélioration

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe s’établit à 94,1 % en hausse de + 20 pb sur 12 mois.

Sur le périmètre du bureau, le taux d’occupation moyen est stable à 93,8%. Ce taux est impacté par la libération d’immeubles au cours de l’année dans Paris intra-muros, déjà recommercialisés mais comptabilisés dans la vacance financière pendant la durée de rénovation légère. En intégrant ces immeubles maintenant loués, comme occupés, le taux d’occupation normatif atteint 95,2 %.

Le taux d’occupation financier est en hausse sur un an sur les zones centrales (Paris, Neuilly, Boulogne), ainsi qu’à La Défense. Ces zones représentent 93% du patrimoine de bureaux du Groupe. Il n’est en repli que sur les zones secondaires et en région, représentant donc moins de 7% du patrimoine tertiaire.

Sur le logement, le taux d’occupation financier moyen progresse de +80 pb sur un an, principalement sous l’effet du portefeuille étudiants bénéficiant des nouvelles plateformes de commercialisation et de la montée en puissance de résidences livrées récemment.

RSE : Réduction supplémentaire de la consommation d’énergie après une année 2023 pourtant déjà particulièrement vertueuse

Un plan de performance énergétique déjà particulièrement efficace
Courant 2022, Gecina a lancé un plan de performance énergétique, visant une réduction rapide de la consommation d’énergie, en accompagnant ses locataires vers une utilisation plus sobre de leurs bureaux.

L’efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative en 2023. La consommation moyenne d’énergie sur le patrimoine tertiaire où Gecina gère directement les équipements techniques consommateurs d’énergie avait ainsi été réduite de près de – 10 %, contribuant à la réduction des émissions carbone.

A la suite d’une année 2023 pourtant déjà particulièrement forte en matière de réduction de la consommation d’énergie, Gecina a su prolonger encore cette dynamique avec une réduction de la consommation moyenne par m² de -3,4% en 6 mois sur les immeubles dont les équipements techniques sont directement gérés par Gecina. Ce rythme est d’autant plus significatif qu’il s’inscrit déjà au-delà du rythme de réduction annuel moyen observé avant la mise en place du plan de sobriété, soit entre 2008 et 2021 (-2,2% en moyenne annuelle).

Une performance largement obtenue par la mise en place de « task forces »¹ favorisant le dialogue continu avec les locataires du Groupe pour les accompagner dans la mise en place de mesures de sobriété et notamment sur la réduction des périodes et des températures de chauffe et de climatisation.

Depuis 2008, la tendance observée sur ce premier semestre permettrait d’anticiper à fin 2024 une réduction de près de -38% de la consommation moyenne d’énergie (par m² et par an) et de 74% des émissions carbone, sur l’ensemble du patrimoine de Gecina.

Valorisation du patrimoine en hausse dans les zones centrales

Le patrimoine (bloc) ressort à 17,1 Md€ avec une variation de valeur à périmètre constant de +0,2% sur 6 mois, et de près de – 7 % sur 12 mois.
Cette variation inclut des tendances hétérogènes selon les zones, témoignant d’une polarisation des marchés, à la faveur des zones les plus centrales dont les valeurs s’inscrivent maintenant en hausse (+1,1%) et des valeurs stables sur le patrimoine résidentiel.

Cette stabilisation des valeurs traduit au global :

• Un « effet taux » qui reste encore négatif avec un ajustement de rendements qui joue négativement sur l’ensemble des secteurs (de l’ordre de - 1,6 % sur 6 mois).
• Il est complété par un « effet loyers » positif de l’ordre de +1,8%.

Ces tendances reflètent les observations faites sur le marché de l’investissement sur lequel les volumes -toujours très contraints- se concentrent sur les zones les plus centrales.

Bureaux : des tendances contrastées entre les zones – des zones centrales en légère hausse
A périmètre constant la valeur du patrimoine s’est légèrement appréciée au premier semestre (+0,4%), mais reste en repli sur un an de -8%.

- Dans les zones centrales : hausse des valeurs de l’ordre de +1,1% à périmètre constant sur 6 mois, et même de près de +2% dans Paris intra-muros. Cette revalorisation reflète un effet taux qui reste marginalement négatif sur ces zones mais compensé par un effet loyers favorablement orienté sur ces marchés de rareté de l’offre.
- Sur La Défense : baisse modérée des valeurs (-2% sur 6 mois), traduisant la combinaison d’un effet taux encore négatif (-2,7%) et d’un effet loyers marginalement positif (+0,8%)
- Dan

GECINA

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