Mercialys : Résultat Net Récurrent 2024 en hausse de +3,8 % permettant une distribution soutenue

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) a réalisé en 2024 une performance solide reflétant le recentrage et l’amélioration de la qualité de son patrimoine, ainsi que la diversification réussie de son mix locatif.

• Résultat net récurrent (RNR) à 113,1 M€ (+3,8%) et à 1,21 € par action (+3,7%), supérieur de +170 pb à l’objectif
• Croissance organique des revenus locatifs en progression de +3,9%
• Nette surperformance (+150 pb) de la fréquentation par rapport au panel national à +2,7%
  Cette surperformance atteint + 210 pb en excluant le site de Brest dont l’exploitation de l’hypermarché est en cours de transition.

• Chiffre d’affaires des commerçants en progression de +2,1% sur un an soit +80 pb au-dessus du panel national
• Taux d’occupation financier courant au plus haut depuis 2019 à 97,1 %
  Les 33 sites stratégiques de la foncière, soit 80% de ses sites représentant plus de 95 % de la valeur du patrimoine, affichent un taux d’occupation financier moyen de 98%, soit un niveau de vacance frictionnel.

• Taux d’effort stable à 10,8% recelant un potentiel de réversion positif après 3 années d’indexation élevée
• Valeur du patrimoine en hausse de +1,3% à périmètre constant sur un an, à 2 761,2 M€ droits inclus
  Ce rebond traduit un patrimoine pleinement ré-ancré et la diversification locative complétée grâce à la transition opérationnelle réussie des opérateurs alimentaires sur les hypermarchés et celle en cours sur les sites de Niort et Brest.

• Taux de rendement des expertises de 6,65%, soit +344 pb au-dessus du taux sans risque
• ANR EPRA NTA à 16,29 €/action stable vs. 2023
• Succès de la politique d’arbitrages (135 M€ d’actifs, en valeur à 100%, cédés au niveau des expertises) prouvant, une nouvelle fois, la très bonne liquidité du patrimoine de la foncière
  Celle-ci participe à la stratégie de recentrage géographique du réseau : 95% des sites de Mercialys représentent des pôles d’attraction régionaux leaders sur leurs zones de chalandise et concentrés autour des métropoles françaises dynamiques.

• Ratio d’endettement (LTV droits inclus) en amélioration de 70 pb à 35,7% au 31 décembre 2024
• Structure financière particulièrement robuste permettant la reprise des investissements en 2025
• Dividende de 1,00¹ euro par action proposé pour 2024, participant au profil de rendement soutenu et régulier
  Objectifs 2025 :

• RNR par action 2025 attendu entre 1,22 € et 1,25 €
  Objectif reflétant notamment une performance opérationnelle sous-jacente solide, l’impact des cessions réalisées en 2024 et celui du prochain refinancement de la souche obligataire à maturité février 2026.

• Dividende d’au moins 1,00 € par action 

Chiffres clés

I. Activité et résultats 2024

L’environnement est resté globalement porteur pour l’immobilier de commerce en France, malgré de nombreuses incertitudes engendrées par les risques géopolitiques et par l’instabilité de la situation politique et budgétaire. Le moteur de la consommation reste alimenté par le repli de l’inflation ainsi que par une réserve de pouvoir d’achat au travers d’un taux d’épargne toujours supérieur à la moyenne historique. L’appétence à consommer des français devrait cependant rester structurée autour de l’impératif des prix. Dans ce contexte, Mercialys a travaillé à améliorer encore la qualité de son réseau, de son offre de commerce abordable, et de son mix locatif.

1. La concentration du portefeuille autour des métropoles françaises dynamiques, accompagnée d’un tournant décisif sur le ré-ancrage alimentaire et la diversification locative, engendrent des performances solides en 2024

En 2024, poursuivant la stratégie de recentrage de son portefeuille, Mercialys a cédé deux galeries de moins de 5 000 m² à Montauban et Rodez ainsi que 4 lots résiduels sur le site de Millau. Après ces opérations, le patrimoine de la Société est constitué de 46 sites, dont 33 actifs stratégiques (soit 95% en valeur) sont positionnés dans 4 bassins géographiques ciblés articulés autour des métropoles dynamiques telles que Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Rennes, ou Grenoble. Ce réseau s’appuie sur des bassins de population bénéficiant des niveaux de vie les plus élevés en France ou de flux touristiques significatifs. 28 de ces 33 centres commerciaux sont leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise et, sur une surface moyenne de 30 000 m², représentent tous des pôles d’attraction tout en limitant le risque de vacance à moyen terme.

Parallèlement, 4 sites (Tours, Dijon-Chenôve, Niort et Saint-André) représentant moins de 2% de la valeur du patrimoine vont faire l’objet de redéveloppements majeurs.

Enfin, 9 actifs représentant moins de 4% de la valeur d’expertise de Mercialys sont considérés comme non stratégiques de par leur positionnement géographique ou concurrentiel, et seront intégrés dans la politique d’arbitrages à moyen terme, participant à recentrer le patrimoine, à optimiser les coûts d’exploitation de la foncière et à la concentration des efforts de commercialisation et d’asset management.

Par ailleurs, 2024 a été marquée par une rotation pratiquement intégrale des opérateurs alimentaires qui ancrent les centres commerciaux de Mercialys. Afin d’équilibrer son exposition à ce segment de consommation et aux différents exploitants, Mercialys a cédé 4 hypermarchés détenus à 51% (49% par un fonds géré par BNP Paribas REIM) opérés par Auchan. Ces transferts de fonds de commerces ont été menés avec succès, cette attractivité renforcée se mesurant directement par une augmentation moyenne de +7,7% de la fréquentation des centres commerciaux concernés depuis les réouvertures des hypermarchés sous leur nouvelle bannière.

A fin 2024, seuls les hypermarchés de Brest et Niort, détenus par Mercialys (à 51%, un fonds géré par BNP Paribas REIM détenant 49%), restent loués par le groupe Casino, les baux étant à échéance du 30 juin 2027. Toutefois, le 30 septembre 2024, le groupe Casino a interrompu volontairement et sans information préalable l'exploitation de ces deux magasins. Mercialys a immédiatement contesté ces fermetures auprès de la justice tout en menant parallèlement des discussions avec le groupe Casino quant à l'évolution opérationnelle de ces hypermarchés permettant ainsi de travailler sur leur recommercialisation le cas échéant, ce qui renforcerait l'attractivité commerciale globale des deux sites. Le groupe Casino a cependant respecté le règlement de ses échéances trimestrielles, dont celle du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025.

Sur la base de ces fondamentaux renforcés, la fréquentation² des centres commerciaux de Mercialys est en hausse de +2,7% sur l’ensemble de l’année 2024, par rapport à un panel national Quantaflow en progression de +1,2%, et ce malgré les disruptions intervenues au 1^er semestre liées aux changements d’enseignes (attrition de l’approvisionnement des hypermarchés opérés par Géant, ventes de liquidation et fermetures de 2 à 3 semaines des hypermarchés). Cette surperformance de +150 pb, en faveur des sites de Mercialys serait portée à +210 pb en excluant le site de Brest, qui a été impacté par la fermeture de l’hypermarché au 4^ème trimestre 2024.

Ces flux renouvelés de visiteurs ont participé à une croissance du chiffre d’affaires des commerçants des galeries de +2,1% à fin décembre 2024, soit une surperformance notable de +80 pb par rapport à l’indice national FACT, en hausse de +1,3%.

Parallèlement, l’exploitation de 4 hypermarchés dont Mercialys n’est pas propriétaire, mais qui ancrent des petites galeries détenues par la foncière (Brive, Aurillac, Valence et Dijon-Chenôve), a également été interrompue à la même date. Ces galeries représentent au total 1,2% des loyers nets de la Société (hors moyennes surfaces dont les flux sont peu affectés par les grandes surfaces alimentaires). Ces 4 sites font l’objet de projets ou d’arbitrages à terme.

A fin 2024, la part des revenus locatifs de la foncière en vision économique³ provenant de la distribution alimentaire s’établit à 16,1%, leur ventilation illustrant le partenariat inédit entre Mercialys et l’ensemble des grands opérateurs français :

2. Des indicateurs opérationnels performants ouvrant la voie à la reconstitution d’un potentiel de réversion

L’activité locative a été soutenue en 2024, Mercialys poursuivant le travail de diversification de son mix-marchand au-delà du segment du textile, tout en restant focalisée sur une offre abordable. Ainsi, la stratégie de Mercialys de répondre aux besoins d’une consommation de récurrence ne se borne pas aux dépenses alimentaires, la Société visant à s’imposer comme la foncière leader du commerce accessible sur l’ensemble des segments de consommation.

Le focus au travers de l’ensemble du patrimoine demeure sur des enseignes à l’accessibilité prix reconnue, catalyseur déterminant pour l’acte d’achat. Cette stratégie peut être illustrée sur le site d’Angers, avec des prises à bail par des enseignes plébiscitées par les clients telles que Adopt, Made Burger et la Fabrique Cookies, qui viennent enrichir l’offre de restauration gourmande à la suite des signatures de Waffle Factory et Amorino en 2023. A Besançon également, les signatures de Quick et de Célio viennent élargir l’offre de commerce abordable du centre. De même à Toulouse Fenouillet, site qui a entamé une reconquête de commercialité depuis deux ans, la foncière a signé les enseignes Nocibé, Saint Algue, Cokot ainsi que l’enseigne de décoration discount TEDI, en complément des 14 transactions conclues en 2023.
Par ailleurs, entre 2020 et 2024 le segment de l’équipement de la personne, dépense discrétionnaire par excellence, est passé de 31,4% à 29,2% des revenus locatifs. Dans le même temps, le segment culture/loisirs/sports a enregistré la plus forte progression, passant de 16,0% des loyers en 2020 à 19% en 2024, lui permettant de dépasser le segment de la distribution alimentaire dont Mercialys a volontairement réduit l’exposition et qui représente désormais 17,3% des loyers (contre 21,6% en 2020). Avec 14,7% des loyers de la foncière vs. 12,3% en 2020, le segment de la santé beauté a connu une très forte croissance tirée par les enseignes à succès Adopt, Rituals ou bien encore Normal.

L’attractivité géographique de Mercialys, la maitrise des charges refacturées aux locataires et le renouvellement des flux de visiteurs entrainé par les nouvelles locomotives alimentaires ont permis à Mercialys de maintenir son taux de vacance financière courante⁴ à 2,9% à fin décembre 2024, globalement stable par rapport à fin juin 2024 (3,0%) et fin décembre 2023 (2,9%). Le taux de vacance total est en baisse et au niveau le plus bas depuis 2019 à 4,1% (contre 4,4% à fin 2023 et fin juin 2024). Les 33 sites stratégiques de la Société présentent un taux d’occupation moyen total de 98%, soit un niveau de vacance frictionnel. La vacance commerciale étant essentiellement concentrée sur des sites faisant l’objet de projets de restructuration.

Le taux de réversion 2024 associé aux renouvellements et recommercialisations standard est légèrement positif à +0,3%. Mercialys a par ailleurs travaillé à la transition de certaines cellules vers des formats plus adaptés à des enseignes leader, créatrice de flux de fréquentation et donc de revenus locatifs additionnels à moyen terme. Ces transformations spécifiques ont concerné la conversion de 6 magasins en 2 moyennes surfaces à Sainte-Marie et Besançon avec une réversion négative de -1,6% ainsi que le repositionnement d’une moyenne surface à Marseille pour -1,1%.

Ces investissements sur les formats immobiliers, un taux d’occupation en amélioration, ainsi que la trajectoire positive des chiffres d’affaires des enseignes contribueront à la reconstitution d’un potentiel de réversion à moyen terme.

Le taux d’effort⁵, qui ressort à 10,8% en 2024 contre 10,9% au 30 juin 2024 et 10,7% à fin 2023, représente à la fois un levier pour un rebond de la réversion et un support du taux d’occupation. Son niveau soutenable, même après l’impact de l’indexation constaté depuis 2022, reflète les excellentes performances des commerçants en termes de chiffre d’affaires, témoignage de l’attractivité du patrimoine de Mercialys.

Le taux de recouvrement des loyers et charges à fin décembre 2024 s’établit à 97,7% pour l’exercice 2024, en amélioration significative par rapport au niveau constaté à fin 2023 (96,2%).

3. Une progression du RNR inscrite dans la trajectoire de croissance régulière engendrée par la stratégie de la foncière

Les loyers facturés progressent de +0,9% à 179,2 M€, bénéficiant d’une croissance organique soutenue, partiellement compensée par l’effet prorata temporis des cessions d’actifs conclues en 2024. Ainsi, la croissance organique⁶ des loyers facturés ressort en hausse de +3,9%, portée notamment par l’effet de l’indexation pour +4,0% et par la contribution des loyers variables (+0,3%), indicateur de la bonne activité des commerçants.

Les revenus locatifs s’établissent à 179,5 M€, en progression de +0,9%, reflétant les éléments de variation des loyers facturés et la légère baisse des droits d’entrée et indemnités de déspécialisation. Les loyers nets s’élèvent à 172,3 M€, en hausse de +0,8% par rapport à 2023.

L’EBITDA s’établit à 147,2 M€ en baisse de -1,5% par rapport à 2023 du fait des cessions réalisés au 2^nd semestre 2024. La marge d’EBITDA demeure à un niveau élevé de 82,0%.

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du RNR, s’élèvent à 27,2 M€, en baisse de -8,0% par rapport à 2023 (29,6 M€). Le coût moyen réel de la dette tirée⁷ s’établit à 2,0% pour l’ensemble de l’année 2024 contre 2,3% pour l’année 2023 (2,2% au 1^er semestre 2024). Les conditions favorables des opérations de refinancement menées en septembre 2024 (cf. paragraphe II) et les placements de trésorerie au cours de l’exercice ont contribué à cette maitrise.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus ou moins-values de cessions et dépréciations) ressortent à +0,9 M€ contre +2,2 M€ en 2023 et sont constitués principalement de l’effet des reprises nettes de provisions. En 2023, une reprise de provision relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie avait été comptabilisée pour un montant de +2,1 M€.

Les impôts retenus dans le calcul du résultat net récurrent, représentent une charge de 0,6 M€ à fin décembre 2024, stable par rapport à fin décembre 2023. Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,4 M€ en 2024 contre 3,6 M€ au 31 décembre 2023, au travers notamment de l’évolution des conditions de financement sur le périmètre de la SCI AMR, qui compense partiellement l’effet positif de l’indexation sur les revenus locatifs de ces sociétés.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élèvent à 9,7 M€ en 2024, contre 11,2 M€ en 2023. La baisse des intérêts minoritaires provient de la cession des 4 hypermarchés détenus à 49% par un fonds géré par BNP Paribas REIM au travers de la société Hyperthétis, réalisée en juillet 2024.

Le résultat net récurrent (RNR) ressort dès lors à 113,1 M€ en progression +3,8% par rapport à 2023, et en hausse de +3,7% à 1,21 euro par action⁸, soit une performance supérieure à l’objectif d’un RNR par action en croissance d’au moins +2,0% par rapport à 2023.

II. La valeur du patrimoine engage une phase de rebond et la situation financière s’est encore renforcée en 2024

1. La valeur du patrimoine à périmètre constant s’inscrit en hausse de +1,3%, démontrée par des cessions significatives et représentatives du portefeuille

Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2024 est constitué essentiellement de 44 centres commerciaux¹¹. La valeur du patrimoine s’établit à 2 761,2 M€ droits inclus, en hausse de +1,3% sur 12 mois à périmètre constant. La valeur d’expertise hors droits progresse de +1,1% à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+3,3%) compensant l’effet d’une légère remontée des taux.

En effet, le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65% au 31 décembre 2024, contre 6,68% au 30 juin 2024 et 6,61% fin 2023. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de 344 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

Une politique d’arbitrages dynamique a été menée sur l’exercice sur les différentes catégories d’actifs de la Société.
Les cessions ont concerné, en juillet 2024, 4 hypermarchés détenus à 51% par Mercialys (49% par un fonds géré par BNP Paribas REIM) pour un montant net vendeur de 117,5 M€ (correspondant à la valeur de 100% des actifs). Mercialys a également cédé des lots isolés pour un montant total de 7,9 M€ ainsi que les galeries non stratégiques de Montauban et de Rodez pour un prix total de 9,9 M€. Les cessions ont représenté un cumul de 135,3 M€ en 2024 (soit 5% de la valeur du patrimoine hors droits à fin 2023) et ont été réalisées sur un prix moyen en ligne avec les valeurs d’expertises, démontrant à la fois la liquidité et la pertinence des valeurs d’expertises du portefeuille de la foncière.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

L’actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) s’établit à 16,45 € / action¹³, en baisse de -0,5% sur 6 mois et de -3,8% sur 12 mois.
La variation de -0,65 €/action sur 12 mois résulte des impacts suivants :
- le versement des dividendes : -1,00 € ;
- le résultat net récurrent : +1,22 € ;
- la variation de la plus-value latente¹⁴ : -0,04 €, dont un effet taux pour -0,67 €, un effet loyers pour +0,96 € et d’autres effets¹⁵ pour -0,32 € ;
- la variation de la juste valeur de la dette à taux fixe : -0,57 € ;
- la variation de la juste valeur des dérivés et autres éléments : -0,25 €.

2. Une structure financière très solide

Dans un environnement de taux volatil, Mercialys a conservé une couverture de sa dette à taux fixe à un niveau élevé, soit 99% à fin 2024, contre 96% au 31 décembre 2023.

En septembre 2024, Mercialys a réalisé deux opérations de refinancement. Dans un premier temps, la Société a émis une obligation de 300 M€, d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 4,0%. Dans un second temps, l’option de remboursement anticipé a été exercée sur l’obligation d’un montant résiduel de 200 M€ arrivant à échéance en juillet 2027, dont le coupon s’élevait à 4,625%. Cette restructuration a permis d’optimiser le coût moyen de la dette, d’allonger la maturité moyenne de la dette tirée, celle-ci ressortant à 3,8 années à fin décembre 2024 (vs. 3,3 années à fin juin 2024) et d’alimenter la liquidité du bilan.

Les cessions d’actifs, telles que détaillées ci-avant, ont également contribué à consolider les équilibres bilantiels de Mercialys : le ratio d’endettement, soit le LTV hors droits¹⁶, s’établit à 38,2% au 31 décembre 2024 (contre 40,0% au 30 juin 2024 et 38,9% au 31 décembre 2023), soit un niveau très inférieur au niveau de covenant bancaire de 55% qui s’applique sur les lignes bancaires confirmées. Le ratio LTV droits inclus ressort à 35,7% (contre 37,4% au 30 juin 2024 et 36,4% au 31 décembre 2023).

Le ratio d’ICR s’élève à 5,5x ¹⁷ au 31 décembre 2024, contre 5,1x au 31 décembre 2023 et 5,5x au 30 juin 2024, largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires.

Le 24 octobre 2024, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys.

Ce bilan sera mis au service de la reprise des investissements en 2025.

III. Reprise d’investissements ciblés, visant à renforcer le réseau de Mercialys et l’attractivité de ses centres

L’ambition de la Société à croitre s’effectue dans un cadre toujours strict, articulé autour des grands équilibres financiers et par une exigence de rendement d’au moins 7%, soit un niveau supérieur au rendement moyen du patrimoine (6,65% à fin 2024).

1. Déploiement sélectif du portefeuille de projets

A fin 2024, le portefeuille de projets en cours et susceptible d’être déployé à moyen terme s’établit à 417,5 M€ et se concentrera dans les 4 bassins géographiques où Mercialys focalise son empreinte immobilière. Le développement de Mercialys restera centré sur le secteur du commerce, tout en capitalisant sur ses différentes expertises immobilières lui permettant de participer à des appels d’offres organisés par des villes ou collectivités locales souhaitant repositionner des quartiers.

La mise en œuvre de ces programmes demeure soumise à l’obtention des autorisations administrative, mais également à un comparatif avec le rendement des acquisitions d’actifs existant pouvant être réalisées par la Société.

En 2025, Mercialys pourra, en partenariat avec le promoteur Telamon, poursuivre l’opération à Saint-Denis (Région Parisienne), qui prévoit la construction en volumétrie au-dessus de la galerie détenue par la foncière. Mercialys restera propriétaire des commerces rénovés à l’issue du projet.

2025 devrait également voir des avancées sur le projet de parc d’activité mixte de Saint-André (La Réunion) sur une superficie de 15 000 m². Ce développement, réalisé sur des réserves foncières de Mercialys, est pré-commercialisé à 76%. Le rendement de ce projet est estimé à 8,4%.

Contact analystes et investisseurs
Olivier Pouteau
Tél : +33 6 30 13 27 31
Email : opouteau@mercialys.com