Laurent SAINT AUBIN – Gérant Actions, Immobilier Europe – Gérant du FCP SOFIDY Sélection 1
Les foncières cotées ont poursuivi leur progression en novembre avec une croissance de +1% sur le mois et de +21,3% depuis le début de l’année (telle que mesurée par l’indice EPRA Eurozone net return) avec une faible volatilité et pas de réelle dispersion de performance entre les classes d’actifs. Le fonds SOFIDY Sélection 1, pour sa part, a progressé de +1.5% (part GI)* sous l’effet de son exposition à des foncières dédiées aux services aux communautés.
Les services aux communautés regroupent des services publics gérés par des entités publiques.
Ils regroupent des activités diverses :
soins (dont le développement est favorisé par le vieillissement de la population),
éducation (écoles, bibliothèques),
activités régaliennes (casernes de pompiers, commissariats de police, tribunaux, centres d’accueil pour les migrants)
et même bureaux pour des administrations diverses.
Le point commun de ces activités est leur pérennité sous réserve qu’elles soient exercées dans des zones démographiques favorables (selon SKL, l’Association Suédoise des autorités locales et régionales, le besoin en lycées en Suède sera 4,25X supérieur d’ici à 2022 à ce qui a été décidé en termes d’investissements).
Il en résulte des structures de baux longs (jusqu’à 50 ans, mais quinze ans usuellement avec une indexation annuelle alignée sur l’inflation et une propension élevée des écoles primaires et secondaires ainsi que des tribunaux à prolonger les baux à leur terme), une sécurité locative maximale (l’État est le plus souvent garant de la solvabilité des collectivités publiques), un potentiel de développement (extensions d’écoles par exemple) et des taux de capitalisation des loyers plus élevés que la moyenne de la zone géographique y compris pour des actifs évolutifs en termes d’usage. Les bureaux utilisés par des administrations sont à cet égard éclairants : le risque locatif pour ces derniers est quasi inexistant en effet, les rapprochant d’une typologie Prime, alors qu’ils bénéficient d’une implantation géographique considérée comme non Prime avec un complément de loyer destiné à rémunérer un risque qui, en l’occurrence, n’existe pas.
Le taux de rendement net affiché par SSB au 30 septembre 2019 au titre de ses activités de services aux communautés ressort ainsi au niveau élevé de +5,3%.
Cette classe d’actifs, encore embryonnaire en Europe occidentale (sauf dans le domaine de la santé), est essentiellement développée en Scandinavie.
Dans cette zone, le fonds SOFIDY Sélection 1 est investi dans trois sociétés cotées :
Hoivatilat (qui a fait l’objet d’une OPA déclenchée par l’opérateur belge Aedifica le 4 Novembre dernier),
Hemfosa (qui a fait l’objet d’une OPA par SBB annoncée le 15 Novembre)
et SBB.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures