Carmila : Résultats annuels 2023

Résultat récurrent et dividende en croissance

• Résultat récurrent par action à 1,60€, en croissance de +8% à périmètre constant par rapport à 2022¹ (+2,3% par rapport au résultat récurrent par action 2022 de 1,56€)
• Dividende proposé de 1,20€ par action, en numéraire (+2,6% par rapport à l’exercice précédent)
• Acquisition de Galimmo : Closing attendu à l’été 2024
• Résultat récurrent par action attendu à au moins 1,63€ en 2024

Excellente performance opérationnelle

• Très bonne dynamique commerciale : 826 baux signés, réversion positive de +2,4%
• Taux d’occupation financier record à 96,6% (+0,1 point par rapport à fin 2022)
• Revenus du specialty leasing en hausse de +9% par rapport à 2022
• Croissance organique des loyers nets de +4,7% par rapport à 2022
• Chiffre d’affaires des commerçants en augmentation de +5% par rapport à 2022

Hausse des taux d’actualisation dans les valeurs d’expertise partiellement compensée par la croissance de la base locative

• Valeur du patrimoine à périmètre constant : -2.3% par rapport à fin 2022
• Net initial yield of 6,42% (ca. +350 bps vs. OAT 10 ans)
• EPRA actif net réévalué (EPRA NTA) par action de 24,17€ à fin 2023 (-4,3%)

Structure financière solide

• Ratio dette nette sur EBITDA à 7,3x contre 7,7x à fin 2022
• Ratio EPRA LTV droits inclus² à 36,6% à fin 2023
• Financement de l’acquisition de Galimmo sécurisé
• Aucune échéance à refinancer avant mai 2027³

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de Carmila (Paris:CARM) a commenté :

« En 2023 Carmila a continué à déployer avec succès son plan stratégique 'Building Sustainable Growth'. Cette stratégie de croissance, innovante et différenciante, s'appuie sur le pivot du mix-merchandising, la transformation agile et responsable de nos sites et l'optimisation de l'allocation du capital.

Les résultats sont là : performance financière, taux d’occupation record, succès du plan de rotation d’actifs, acquisition de Galimmo.

2024 sera encore une année de croissance avec la poursuite de nos projets de transformation, une vision long terme autour de projets de mixité avec Carrefour et surtout la finalisation de l’acquisition de Galimmo qui permettra de déployer nos savoir-faire sur un portefeuille complémentaire. »

Données financières clés

1. Activité en 2023

Excellente dynamique commerciale : 826 baux signés en 2023

En 2023, l’activité locative de Carmila a été dynamique avec 826 baux signés, pour un loyer minimum garanti total de 44,1 M€ (en hausse de 4,4% par rapport à 2022), soit 12,2% de la base locative. La réversion, au-dessus de l’effet de l’indexation, est de +2,4% en moyenne sur les signatures de l’année. Cet indicateur intègre la commercialisation des lots vacants et les renouvellements.

L’activité de commercialisation reflète la stratégie volontariste de Carmila sur le mix-merch avec notamment :

- Plus de 80 nouvelles enseignes, qui s’implantent pour la première fois chez Carmila
- Le renforcement de l’offre santé avec des opticiens (Alain Afflelou, Soloptical, Krys et Grand Optical), des nouvelles pharmacies et des extensions de pharmacie
- Le développement d’enseignes Discount (Action, Normal, Tedi)
- Le renouvellement de l’offre de restauration avec des nouveaux concepts comme Crêp'touch en France et Popeyes en Espagne, ainsi qu’un mix d’enseignes internationales (McDonalds, KFC, Starbucks) et de concepts indépendants et régionaux
- Le développement de l’activité sport avec Intersport, Basic Fit, JD Sport et Courir en France et Area Fit et Décimas en Espagne

Le taux d’occupation financier s’établit à un niveau record de 96,6% à fin 2023, en raison d’une activité commerciale particulièrement soutenue au deuxième semestre et un niveau record d’activité dans le commerce éphémère en fin d’année et notamment à Noël. Les revenus de l’activité de specialty leasing sont en hausse de +9% par rapport à 2022. Le commerce éphémère (ventes évènementielles et boutiques éphémères) atteint également un niveau record.

Chiffre d’affaires des commerçants en hausse de +5% par rapport à 2022

En 2023 le chiffre d’affaires des commerçants dans les centres Carmila est en hausse de +5% par rapport à 2022. La fréquentation des centres Carmila est en hausse de +2% par rapport à 2022, soutenue par la puissance des hypermarchés Carrefour.

La tendance est la même en France, en Espagne et en Italie. Les performances en Espagne ont été particulièrement bonnes, en raison notamment de la forte reprise du secteur du tourisme.

Le taux d’effort moyen des locataires de Carmila au 31 décembre 2023 est de 10,6%, stable par rapport à 2022 (10,5%).

2. Résultats financiers

Loyers nets à périmètre constant : +4,7% par rapport à 2022

En 2023 les loyers nets à périmètre constant sont en hausse de +4,7%, soutenus par l’indexation des loyers (+4,1%), mais également en raison de la croissance organique provenant de la bonne performance commerciale.

A périmètre courant, en prenant en compte les cessions de trois actifs en France et de quatre actifs en Espagne, les loyers nets sont en hausse de +2,2% par rapport à 2023.

Le taux de recouvrement s’établit à 96,5% pour l’année, au même niveau qu’en 2022.

Résultat récurrent par action à 1,60€, en hausse de +8% à périmètre constant par rapport à 2022

Le résultat récurrent par action pour l’année 2023 s’établit à 1,60€, en hausse de +8% par rapport à l'année 2022 à périmètre constant et par rapport à un résultat récurrent par action ajusté des produits exceptionnels résultant du recouvrement des loyers des exercices antérieurs⁶. Il est au-dessus de la prévision confirmée en octobre 2023 (+2%).

A périmètre courant le résultat récurrent par action est en hausse de +2,3% par rapport au résultat récurrent par action de 1,56€ en 2022.

Un dividende de 1,20€ par action, payé en numéraire, sera proposé aux actionnaires lors de l’Assemblée générale

Il sera proposé à l’Assemblée Générale des actionnaires du 24 avril 2024 de voter un dividende de 1,20 € par action au titre de l’exercice 2023 payé en numéraire (en hausse de +2,6% par rapport à l’exercice précédent).

Ce dividende correspond à un taux de distribution du résultat net récurrent de 75%. Pour rappel, la politique de dividende de Carmila pour les dividendes entre 2022 et 2026, communiquée en décembre 2021, consiste à verser un dividende annuel d’au moins 1,00 € par action, payé en numéraire, avec un taux de distribution cible de 75% du résultat récurrent.

Valeur du patrimoine à périmètre constant : -2.3% par rapport à fin 2022

A fin décembre 2023, la valorisation du portefeuille de Carmila, droits inclus, s’établit à 5,9 milliards d’euros, soit une diminution de -2,3% par rapport à fin 2022 à périmètre constant.

Cette évolution à périmètre constant s’explique par l’augmentation des taux d’actualisation, dont l’effet est partiellement compensé par la croissance de la base locative. Le taux de capitalisation du portefeuille (Net Initial Yield) est en hausse de +28 points de base par rapport à fin 2022 à 6,42%. Depuis 2017, ce taux de capitalisation est en hausse de +100 points de base, tandis que l’effet sur la valorisation du portefeuille de la hausse des taux de capitalisation et des taux d’actualisation utilisés par les experts a été largement compensé par la croissance organique de la base locative. De plus, le rendement du portefeuille correspond à une prime conséquente par rapport au taux de l’OAT 10 ans d’environ +350 points de base.

A périmètre courant, la valeur du portefeuille diminue de -4,6%, en raison de la cession de trois actifs en France et de quatre actifs en Espagne.

EPRA actif net réévalué (EPRA NTA) par action de 24,17€ à fin décembre 2023

L’EPRA actif net réévalué (EPRA Net Tangible Assets, NTA) par action de Carmila s’établit à 24,17€ par action, en baisse de -4,3% par rapport à fin 2022. Cette évolution s’explique par la diminution des valeurs d’expertise à périmètre constant (-1,45€ par action), le résultat récurrent de la période (+1,60€), le paiement du dividende (-1,17 €) et le rachat d’actions (+0,10€) ainsi que par d’autres effets (-0,17€).

Notation S&P maintenue à BBB avec perspective stable

Le 16 novembre 2023, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».

La position financière de Carmila est solide, avec un ratio d’endettement LTV EPRA droits inclus de 36,6% à fin décembre 2023, un ratio dette nette sur EBITDA au 31 décembre 2023 à 7,3x et un ratio de l'EBITDA sur le coût net de l'endettement financier (ICR) à 4,7 fois.

3. Acquisition de Galimmo

Le 12 juillet 2023, Carmila a signé un accord (put option) avec les actionnaires de contrôle de Galimmo SCA en vue d’acquérir 93% du capital de la société. L’acquisition sera réalisée simultanément à l’acquisition de Cora France par Carrefour.

La complémentarité géographique des portefeuilles de Carmila et de Galimmo offre l’opportunité de déployer la stratégie de Carmila sur un périmètre plus large.

Les 52 actifs de Galimmo, situés principalement dans le nord-est de la France, sont valorisés à 688 millions d’euros à fin décembre 2022. L’objectif est de déployer la puissance de l’écosystème Carrefour-Carmila sur ce nouveau périmètre géographique.

Le prix total de l’acquisition de 100% des actions de Galimmo représente 294 millions d’euros, payé par Carmila intégralement en numéraire.

La transaction offre une proposition de valeur attractive aux actionnaires de Carmila, le rendement implicite d’acquisition du patrimoine de Galimmo étant de 9,8% et la transaction sera relutive à la fois sur l’actif net réévalué (+5% pro forma) et sur le résultat récurrent EPRA par action (+3 à 5% pro forma).

La finalisation de l’opération est attendue à l’été 2024, une fois que l’ensemble des autorisations réglementaires, notamment en matière de contrôle des concentrations, auront été obtenues.

A date, Galimmo SCA détient une participation de 15% dans une entité belge qui détient 7 centres commerciaux en Belgique. Avant la finalisation de la transaction, Galimmo cédera cette participation aux actionnaires de contrôle de la société, ainsi qu’un compte courant d’associés octroyé à l’entité belge, pour un montant total en numéraire de 76 millions d’euros, réduisant sa dette nette pro forma à environ 65 millions d’euros, soit un ratio d’endettement LTV de 9%. L’impact de la transaction sur le ratio d’endettement Loan-to-Value droits inclus pro forma de Carmila est estimé à environ +160 points de base.

4. Exécution du plan stratégique 2022-2026 « Building Sustainable Growth »

Deuxième année de déploiement réussie du plan stratégique

Carmila a lancé en décembre 2021 son nouveau plan stratégique 2022-2026. Ce plan décrit la nouvelle ambition de Carmila de construire une croissance durable, d’investir dans de nouvelles lignes métiers et de transformer ses actifs. Le plan repose sur trois piliers :

- Un nouveau rôle pour Carmila en tant qu’incubateur et plateforme omnicanale ;
- Une position de leader en matière de développement durable, notamment au travers de projets de mixité urbaine et de l’engagement d’atteindre zéro émission nette de carbone Scopes 1 et 2 d’ici 2030 ;
- L’investissement dans de nouvelles lignes métiers : les infrastructures digitales et les nouveaux concepts retail.

Depuis l’annonce du plan, Carmila a atteint tous ses objectifs financiers (croissance du résultat récurrent, distribution de dividende, maintien d’une structure financière robuste). Carmila a poursuivi sa stratégie de pivot du mix-merchandising et d’innovation omnicanale. La société a mené de nombreux projets agiles de transformation de ses actifs, démontrant sa capacité à adhérer aux meilleurs standards environnementaux. Enfin, le développement des nouvelles lignes métiers se poursuit, avec notamment le lancement de l’activité de promotion de tours 5G en Espagne par Next Tower.

Exécution de la deuxième phase de la stratégie de rotations d’actifs

Depuis le lancement de son nouveau plan stratégique, Carmila a cédé 13 actifs pour près de 300 millions d’euros droits inclus, soit environ 5% de la valeur du portefeuille. L’ensemble des cessions ont été réalisées à des prix en ligne avec les valeurs d’expertise.

Après le dépassement, en avance de phase, de la première cible de 200 millions d’euros de cessions début 2023, suite à la cession d’un portefeuille de quatre actifs en Espagne, Carmila a annoncé une nouvelle cible de 100 millions d’euros de cessions à horizon fin 2024. 45 millions d’euros de cessions ont été réalisées en 2023, avec notamment la cession de Bay 1 à Etixia finalisée au quatrième trimestre.

La flexibilité financière induite par la réussite de cette stratégie de rotation d’actifs a notamment permis à Carmila de saisir l’opportunité de l’acquisition de Galimmo.

Une vision claire de création de valeur à long terme via des projets de mixité urbaine

Carmila a annoncé son intention de lancer des projets de mixité urbaine, afin de réaménager des sites qui ont été rattrapés par la ville depuis leur création et ainsi de redéfinir la place du centre commercial et de participer à la transformation durable des territoires. Les sites concernés, actuellement 100% retail, intégreront d’autres usages (habitation, travail, services et espaces verts…).

A fin 2023, dans le cadre d’un contexte réglementaire qui favorise le réaménagement de foncier déjà artificialisé, 13 sites Carmila font partie des sites concernés par le projet de développement entre Carrefour et Nexity. Carmila conduit également deux projets de mixité urbaine avec Carrefour et Altarea à Nantes Beaujoire et Sartrouville.

En ligne avec les objectifs sur les trois initiatives de croissance

S’agissant des trois initiatives de croissance du plan stratégique, Next Tower, l’incubateur omnicanal et Carmila Retail Development, l’objectif est qu’elles contribuent à hauteur de 30 millions d’euros additionnels par an au résultat récurrent à horizon 2026.

Les loyers sécurisés des actifs de Next Tower signés à fin 2023 sont de 2,0 millions d’euros. A date, Next Tower exploite 143 antennes en France et en Espagne.

En 2023, l’incubateur et la plateforme de services omnicanaux ont contribué pour 4,3 millions d’euros au résultat récurrent. Carmila accélère le développement de sa plateforme de services aux commerçants (développement de franchises, gestion de présence en ligne, ventes ultra-éphémères et boutiques éphémères, incubation de DNVB, marketing ciblé, connectivité dans les centres).

Enfin, la quote part de Carmila de l’EBITDA des sociétés partenaires de Carmila Retail Development mises en équivalence en 2023 est de 2,0 millions d’euros, grâce au bon développement de l’enseigne Cigusto. A fin 2023, Carmila Retail Development a 13 partenariats, pour un total de 305 boutiques, dont 134 boutiques dans des centres Carmila.

Poursuite des transformations d’actifs

Carmila poursuit sa stratégie de transformation d’actifs via des projets de restructuration et de création de pôles restauration. En 2023 Carmila a livré 34 projets de ce type pour un montant total d’investissement de 44 millions d’euros.

Un nombre similaire de projets agiles et une enveloppe de CAPEX d’environ 40 millions d’euros sont prévus pour 2024.

5. Une feuille de route claire en matière de développement durable

Un engagement de réduction des émissions carbone (zéro émission nette Scopes 1 et 2 en 2030)

Carmila s’est fixé un objectif zéro émission nette de carbone Scopes 1 et 2 à fin 2030. D’ici là, Carmila doit réduire de 90% ses émissions par rapport à 2019 grâce notamment à la diminution de ses consommations d’énergie et à l’alimentation en énergies renouvelables de ses centres. Les 10% d’émissions restantes seront compensées, en ligne avec les préconisations de la SBTi (“Science Based Targets initiative”). Cette compensation s'effectue via le financement de crédits carbone en France (Label Bas Carbone) acquis sur le marché volontaire. Cela se traduit par des partenariats avec Agoterra (env. 4000t eqCO2 de CO2 via des projets agricoles) et Carbonapp (env. 1000t eqCO2 via un projet de reforestation). Carmila continuera également à réduire ses émissions Scope 3, avec comme ambition d’atteindre la neutralité carbone en 2040 sur l’ensemble de ses postes d’émissions.

A fin 2023, les émissions de gaz à effet de serre de Carmila Scopes 1 et 2 sont en baisse de 46% par rapport à 2019, en raison notamment d’une baisse des consommations énergétiques de -50% par rapport à 2019.

Un plan ambitieux de sobriété énergétique

Un plan de sobriété énergétique qui combine innovation technologique (intelligence artificielle, GTC...), investissements (remplacement des équipements de CVC, changement des éclairages) et pilotage fin des installations. Ces efforts ont été récompensés par l'obtention du Bouclier CUBE FLEX, prix organisé par le Réseau de Transport d’électricité (RTE), A4MT et l’Institut Français pour la performance du bâtiment (IFPEB) et remis par Madame la Ministre de la Transition Énergétique le 15 juin 2023. Carmila s’est engagé à poursuivre sur cette voie en signant à nouveau en octobre la charte gouvernementale pour la sobriété énergétique des bâtiments tertiaires.

Un plan d’investissement de 10 millions d’euros par an de Capex vert

Aux efforts en matière de sobriété s’ajoutent un ambitieux plan d’investissement de 10 millions d’euros par an permettant de rénover les actifs les plus énergivores. A fin 2023 :

- 100 sites sont équipés d’éclairage LED et de GTC (gestion technique centralisée)
- 40 équipements de CVC ont été rénovés permettant ainsi à 1/3 des centres du portefeuille de bénéficier de matériel innovant et à haute performance environnementale
- 30 centres sont équipés de capteurs connectés innovants de notre partenaire The WatchDog et permettent ainsi grâce à l’utilisation de l’IA (intelligence artificielle) un monitoring fin et précis de nos installations

Afin de favoriser l’éco-mobilité, 93% des sites Carmila en France sont équipés de stations de recharges pour véhicules électriques

Transparence sur les caractéristiques extra-financières de son patrimoine

En 2023, le taux de certification du patrimoine s’élève, en valeur, à 95,8% et 31% du patrimoine atteint un niveau Very Good en BREEAM In Use. Plus de 50 centres ont été recertifiés ou certifiés en 2023.

Carmila récompensée pour sa communication financière et extra-financière

Carmila obtient pour la quatrième fois un sBPR niveau Gold de l’EPRA, qui atteste de son alignement avec les meilleurs standards de reporting extra-financier. Carmila est également reconnue pour son engagement en faveur de la transparence de l’information financière avec un BPR Award niveau Gold.

Carmila a également été reconnue pour son leadership en matière de transparence et de performance face au changement climatique par l’organisation à but non lucratif environnementale internationale CDP qui l'a intégré à la A-List (346 entreprises) 2023 du questionnaire sur le Changement Climatique. La société a ainsi maintenu sa place dans le Top 5% des 23.000 entreprises répondantes.

Carmila entre directement à la 11ème place du Palmarès 2023 de la féminisation des instances dirigeantes des entreprises du SBF 120

Ce Palmarès annuel, établi sous l’égide du Ministère chargé de l’égalité entre les femmes et les hommes et de la lutte contre les discriminations, évalue l’engagement des sociétés du SBF 120 en faveur de la féminisation de leurs instances dirigeantes et, plus largement, de l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes. Carmila a par ailleurs obtenu la note de 95 / 100 à l’Index Egalité Professionnelle. Ces résultats récompensent la politique volontariste de Carmila en faveur de la diversité.

6. Perspectives

Finalisation de l’acquisition de Galimmo

Prévue à l’été 2024, la finalisation de l’acquisition de Galimmo aura un effet relutif sur le résultat récurrent par action dès la première année. De plus, en raison de la forte décote implicite du prix d’acquisition par rapport aux valeurs d’expertises du portefeuille de Galimmo attendues au moment de la finalisation de la transaction, l’opération aura également un effet relutif immédiat sur l’actif net réévalué de Carmila, en raison du gain résultant de cette acquisition à des conditions avantageuses (goodwill négatif), selon les normes IFRS.

A partir de la finalisation de la transaction, Carmila sera également en mesure de déployer sa stratégie de création de valeur à moyen terme sur le portefeuille Galimmo.

Résultat récurrent par action attendu à au moins 1,63€ en 2024

Le résultat récurrent par action de Carmila est attendu à au moins 1,63€ en 2024, en croissance de +2% par rapport à 2023.

Cette anticipation de croissance du résultat récurrent prend comme hypothèses une croissance organique des loyers, soutenus par un niveau d’indexation en ligne avec celui de 2023, ainsi que l’intégration d’une partie du résultat récurrent de Galimmo. Ces deux effets permettront de compenser une hausse modérée des frais financiers, suite aux opérations de financement réalisées en 2023, afin notamment de financer l’acquisition de Galimmo à des termes très attractifs pour Carmila.

Le plein effet annuel de relution du résultat récurrent par action (+3 à 5% pro forma) provenant de l’acquisition de Galimmo est attendu en 2025, tandis qu’en 2024 la contribution sera sur une partie seulement de l’année.

Informations supplémentaires

La présentation des résultats annuels 2023 de Carmila sera diffusée en direct via webcast le 14 février 2024 à 9h00 (heure de Paris) sur le site internet de Carmila (www.carmila.com).

Les diapositives de la présentation (en anglais uniquement) seront disponibles sur le site internet de Carmila à la page suivante :

https://www.carmila.com/finance/presentations-financieres/

Une retransmission de la présentation sera disponible sur le site de Carmila dans la journée du 14 février 2024.

Un document s’intitulant « Les états financiers consolidés et commentaires sur l’activité de l’exercice 2023 », sera mis à disposition sur le site internet de Carmila à la page suivante :

https://www.carmila.com/finance/communiques-financiers/

Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après la finalisation des vérifications relatives à la présentation au format prévu par le règlement ESEF des comptes destinés à être inclus dans le rapport financier annuel.

CALENDRIER FINANCIER

14 février 2024 : Présentation des résultats annuels
17 avril 2024 (après clôture des marchés) : Information financière du premier trimestre 2024
24 avril 2024 : Assemblée générale
24 juillet 2024 (après clôture des marchés): Résultats du premier semestre 2024
25 juillet 2024: Présentation des résultats semestriels
17 octobre 2024 (après clôture des marchés): Information financière du troisième trimestre 2024

À PROPOS DE CARMILA

Troisième société cotée de centres commerciaux en Europe, Carmila a été créée par Carrefour et de grands investisseurs institutionnels en vue de valoriser les centres commerciaux attenants aux hypermarchés Carrefour en France, Espagne et Italie.

CONTACT INVESTISSEURS ET ANALYSTES
Jonathan Kirk – Directeur des relations investisseurs
jonathan_kirk@carmila.com
+33 6 31 71 83 98

CONTACT PRESSE
Elodie Arcayna – Directrice communication
elodie_arcayna@carmila.com
+33 7 86 54 40 10