Gecina : Résultats 2024

De la valeur durable : une nouvelle année de croissance

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

| Points clés

• Performance financière : le résultat récurrent net part du Groupe, en croissance pour la troisième année consécutive, ressort en hausse de + 6,7 % à 6,42 €, au-dessus de la guidance. Cette performance est portée par la croissance des revenus locatifs à périmètre constant de + 6,3 % ; fruit d’une indexation qui reste élevée et de la réversion locative capturée au sein d’un marché toujours plus polarisé (+ 10 % sur le portefeuille bureaux, + 12 % sur le portefeuille résidentiel), qui favorise les actifs prime et centraux au sein desquels le retour des salariés au bureau s’est confirmé
• Une stratégie immobilière créatrice de valeur à court et long terme :
  - De nouveaux immeubles de bureau restructurés, livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud) ou à livrer début 2025 (Icône) matérialisant une création de valeur de près de + 30 % (par rapport à l’investissement total initial) sur les actifs de bureaux parisiens y compris la nouvelle transaction emblématique sur Icône (Paris QCA)
  - Poursuite de la stratégie de rotation du portefeuille avec la cession d’actifs matures qui se traduit par une prime de + 14 % par rapport aux dernières expertises libres (5 actifs résidentiels entre le T1 2024 et le T1 2025, ainsi que la cession du portefeuille de résidences étudiants dont la finalisation est prévue au S1 2025)
  - Lancement de 3 projets emblématiques dont la livraison est attendue en 2027 au sein des zones les plus recherchées par nos clients, représentant un programme de près de 500 M€ de CAPEX restant à investir pour un loyer annuel de l’ordre de 60 M€ à 70 M€ en 2027-2028

• Un bilan sain et solide permettant de financer les opérations et la croissance :
  - Un LTV de 35,4 %, ramené à 32,7 % après réalisation des cessions sécurisées à fin 2024
  - Confirmation récente des notes A-/A3 garantissant les meilleures conditions de financement avec un coût moyen de la dette de 1,2 % (dette tirée)
  - Un portefeuille de couvertures optimisé offrant une forte visibilité sur le coût de la dette (environ 100 % couvert sur 2025-2026 et 85 % sur les cinq prochaines années, basé sur le niveau de dette de fin 2024, proforma des cessions réalisées à date)

• Une performance énergétique et carbone qui s’inscrit sur la durée avec une nouvelle étape franchie : - 4,2 % de réduction de la consommation d'énergie (- 31 % depuis 2019) ainsi qu'une diminution de - 12,3 % des émissions de carbone (- 60 % depuis 2019)
• Une hausse du dividende de + 15 centimes à 5,45 € par action, qui sera soumis à l’approbation de l’Assemblée générale des actionnaires. Celui-ci sera versé intégralement en numéraire (paiement d’un acompte de 2,70 € le 5 mars, avec une date de détachement le 3 mars ; solde de 2,75 € versé le 4 juillet, avec une date détachement le 2 juillet)
• Guidance 2025 : résultat récurrent net part du Groupe attendu entre 6,60 € et 6,70 € par action, marquant une nouvelle année de croissance de + 2,8 % à + 4,4 % par rapport à 2024.

| Beñat Ortega, Directeur général : « C’est avec une grande fierté que nous présentons la performance remarquable de Gecina en 2024 sur l’ensemble de nos activités. Elle met en valeur l’étendue de notre expertise immobilière intégrée, qui est le socle de notre stratégie de développement. Développement du patrimoine en exploitation avec de nouvelles offres sur mesure répondant aux demandes du marché en matière de centralité et de services. Développement de projets complexes pour générer une croissance immédiate et préparer la création de valeur future. Développement de nouvelles initiatives pour relever les défis environnementaux du secteur de l'immobilier. Pour la troisième année consécutive, la croissance de nos résultats démontre la capacité de Gecina à assurer une trajectoire durable, tout en assurant l’excellence opérationnelle au quotidien pour créer de la valeur aujourd’hui et préparer celle de demain »

(1) Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée générale

Résultat récurrent net de 6,42 € par action (+6,7% vs. 2023), au-dessus de la guidance

(1) Excédent brut d'exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle

• Résultat récurrent net en hausse, au-dessus de la guidance, avec une optimisation systématique de toutes les lignes du compte de résultat permettant à nouveau de bénéficier de l’ensemble des leviers de croissance des cash-flows cette année
• Croissance soutenue des loyers, en particulier dans les zones centrales, alimentée par l’indexation, la réversion locative et les nouvelles livraisons, qui ont plus que compensé l’impact des cessions de 1,3 Md€ d’actifs matures à faibles rendements réalisées en 2023
• Optimisation en continu de la structure de coûts : amélioration de la marge locative (+ 0,6 pt) grâce à une gestion plus efficace de la relation fournisseurs et de la qualité des prestations ; optimisation des frais de structure (- 2,0 % en 2024, après une baisse de - 2,3 % déjà enregistrée en 2023)
• Coût de la dette globale maîtrisé et stable grâce à des maturités longues et un profil de couverture de la dette optimisé

Une performance opérationnelle robuste dans un marché toujours plus polarisé

| A périmètre constant : hausse des loyers de + 6,3 % (+ 38,2 M€)

• Sur l’ensemble du portefeuille : une croissance des loyers alimentée par une indexation toujours soutenue (+ 5,2 %, + 31,4 M€) ainsi qu'une forte contribution de la réversion locative (+ 0,8 %, + 5,2 M€), confirmant la bonne performance enregistrée au premier semestre 2024 (+ 6,3 %).
• Bureaux : une hausse des loyers de + 6,6 % (+ 33,1 M€) à périmètre constant, toujours alimentée par l'indexation (+ 5,7 %) avec 90 % des baux indexés sur l'Indice ILAT (les autres baux étant indexés sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC)), et par l'impact de la réversion captée (+ 0,6 %), notamment sur plusieurs actifs parisiens centraux.
• Résidentiel : une croissance des loyers de + 4,7 % (+ 5,1 M€) à périmètre constant, tirée par l’effet persistant de l'indexation (+ 2,8 %) et la réversion locative (+ 2,0 %), dans un contexte de diversification du modèle avec des nouvelles solutions de logement et la bonne performance du portefeuille de logements étudiants (optimisation de l'occupation estivale grâce à des partenariats et à l'ouverture des logements étudiants aux jeunes professionnels).

| A périmètre courant : croissance des loyers de + 4,1 %

• En plus de l'impact de la croissance des loyers à périmètre constant, hausse des loyers à périmètre courant soutenue par l’impact en année pleine des livraisons de 2023 d’actifs de bureaux et résidentiels ayant fait l’objet d’une restructuration complète ou d’une rénovation (Boétie, 3 Opéra, Horizons, Ville d’Avray, Montsouris) et les loyers déjà générés par les actifs livrés en 2024 (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud) (+ 17,2 M€)
• Impact négatif de la perte de loyers due au transfert d'actifs vers le pipeline (- 7,3 M€, dont Les Arches du Carreau à Neuilly), et des cessions de 2023 tant en bureau (cession de 10 actifs, dont le 101 Champs-Elysées) qu’en résidentiel (trois cessions en 2023, un actif supplémentaire cédé au premier trimestre 2024) (- 20,4 M€). Cet impact a été plus que compensé par la croissance organique et l’impact sur les revenus des actifs récemment livrés.

| Focus bureau

| Forte réversion dans les zones centrales

• Confirmation du retour au bureau après une transition post-Covid (3,5 jours par semaine au bureau, en hausse de +0,2 en 2024 (IFOP), soit le chiffre le plus élevé des métropoles européennes), illustrant le besoin d'environnements de travail bien situés, modernes et collaboratifs, irremplaçables pour faciliter la créativité, la collaboration et le bien-être des salariés
• Près de 83 000 m² commercialisés en 2024, représentant un loyer annuel de 52 M€, incluant la pré-commercialisation d'Icône en amont de sa livraison (bail ferme de 9 ans portant sur près de 11 000 m² aux meilleurs niveaux de loyer), et 5 300 m² loués sous l'offre Yourplace (bureaux opérés)
• Bonne performance sur l’ensemble des secteurs, avec à la fois des baux signés dans Paris intra-muros (53 baux, 36,5 M€), et en dehors de Paris (5 baux pour 9,6 M€ dans le Core Croissant Ouest ; 16 baux pour 6,1 M€ à La Défense et les autres localisations), incluant de nouveaux locataires, des renouvellements et des renégociations
• + 10 % de réversion locative sur le portefeuille de bureaux, dont + 28 % dans Paris intra-muros et +44 % dans le QCA (y compris Yourplace) où l'offre d’actifs prime reste rare (vacance inférieure à 3,6 % dans le QCA – BNP RE), démontrant la polarisation toujours plus forte du marché locatif, favorisant la centralité. Les loyers de marché se sont ajustés dans le Croissant Ouest (en dehors de Neuilly-sur-Seine) ainsi que dans les zones secondaires (périphérie et autres régions)
• + 12 % de réversion locative sur le portefeuille résidentiel dans un marché structurellement sous-offreur

| Marge locative en hausse de + 0,6 pt

| Un taux d’occupation à un niveau élevé (93,4 %) reflétant la polarisation

• Maintien du taux d'occupation financier moyen à un niveau élevé (93,4 %), la légère variation sur 12 mois (-0,5 pt) reflétant l'impact de délais de location plus longs pour des surfaces disponibles dans le Croissant Ouest (Boulogne) et Puteaux, ainsi que la cession en 2023 d'actifs entièrement loués (101 Champs Elysées, Pyramides, 142 Haussmann, etc.).
• Taux d'occupation sur le périmètre bureaux (93,4 %), atteignant 94,7 % à Paris, 89,0 % dans le Core Croissant Ouest et 99,6 % à La Défense, globalement stable sur un an (- 0,3 pt), avec des baux arrivés à leur terme sur des actifs du Croissant Ouest (Boulogne) et Puteaux, partiellement compensés par la signature de nouveaux baux dans Paris QCA, Boulogne et Courbevoie
• Taux d'occupation sur le portefeuille résidentiel (93,2 %), combinant la forte performance locative du portefeuille étudiant (90,5 % à fin 2024 contre 87,7 % à fin 2023) et l'impact du transfert d'appartements classiques vers le nouveau modèle serviciel d'appartements meublés et équipés

| Valeur du patrimoine en hausse de + 0,7 % : résilience d’un portefeuille prime et central

(1) hors résidences étudiants

• Un marché de l'investissement encore calme avec des transactions concentrées sur les actifs de 50 M€ à 150 M€ situés dans les zones centrales parisiennes, et une concurrence accrue qui tire les rendements à la baisse : 3,4 Md€ de transactions enregistrées en Île-de-France en 2024, marquant le retour des transactions sur les bureaux à Paris (2,1 Md€ dans le QCA et 0,7 Md€ dans le reste de Paris, soit plus de 80 % des transactions concentrées dans la capitale), contribuant à conforter les valeurs du Groupe
• Valeur du portefeuille (bloc) de 17,4 Md€ (79 % bureaux, 21 % résidentiel), y compris une augmentation de + 0,7 % à périmètre constant (vs un ajustement de - 10,6 % en 2023), confirmant la solidité des fondamentaux du portefeuille, soutenus par la croissance des loyers, une gestion proactive des actifs et un contexte économique plus stable
• Dynamiques contrastées reflétant la polarisation des marchés qui favorise les zones centrales :
  - Valeurs en hausse de + 4,1 % dans Paris : effet taux stabilisé et complètement compensé par l'effet loyer, avec des loyers moyens et prime toujours en hausse
  - Poursuite de l'ajustement des valeurs en dehors de Paris (- 5,7 % au total, - 6,9 % à La Défense), à l'exception de Neuilly (+ 1,0 %) qui suit toujours la même tendance positive que Paris

Stratégie du patrimoine : création de valeur immédiate et future grâce à des actifs plus rentables et plus vertueux

| Optimisation des loyers en exploitation grâce à des offres clés en main

• Yourplace (bureaux opérés) : forte activité locative sur la plateforme de bureaux opérés de Gecina, désormais déployée sur 10 actifs parisiens centraux soit environ 7 000 m² à fin 2024 (loyer annuel net de 6,8 M€). Yourplace répond aux besoins des locataires pour de petites surfaces de bureaux bien situés, clés en main, créant de la valeur avec des loyers nets de + 30 % à + 40 % supérieurs aux loyers de marché (après coûts de rénovation). Le Groupe prévoit de continuer à déployer ce modèle en 2025 au rythme des libérations d’espaces sur les actifs pertinents, avec l'ambition de poursuivre le plan de développement
• Appartement clés en main : application des leviers de performance du résidentiel étudiants au reste du patrimoine résidentiel, avec une approche multi-offres incluant des espaces de vie repensés, optimisés et meublés pour des étudiants, des entreprises, des jeunes professionnels et des familles à la recherche d’un logement moderne dans Paris, à proximité de leurs lieux de travail ou d’études. Ce modèle est désormais déployé sur 300 appartements, générant un loyer annuel de près de 4,0 M€

| Livraison d’actifs restructurés créateurs de valeur en 2024 et 2025

• Trois projets de bureaux (Mondo, 35 Capucines, Porte Sud, représentant un loyer annuel total de 35,3 M€) ainsi qu'un projet résidentiel (Dareau) livrés avec succès en 2024, dans les délais et dans le budget, démontrant la capacité de Gecina à créer des espaces de travail et de vie de haute qualité, bien situés et durables
• Près de + 30 % de valeur créée en moyenne (vs. investissement total) sur les projets de bureaux à Paris livrés en 2024-début 2025, représentant 2 € de valeur créée pour 1 € de CAPEX investi, malgré la décompression des taux depuis le lancement de ces projets. Cela prouve la forte attractivité des actifs prime restructurés situés dans les zones centrales parisiennes, en particulier dans un contexte de rareté de l'offre et d'une polarisation accrue du marché des bureaux.

• Icône (livraison au premier semestre 2025), entièrement précommercialisé à un unique locataire (gestionnaire d’investissement international) en amont de sa livraison : + 60 % de création de valeur (vs. investissement total) avec cette nouvelle transaction de référence dans l’hypercentre de Paris, à deux pas des Champs-Élysées, aux niveaux de loyer les plus élevés pour la zone. Ces près de 11 000 m² de bureaux prime répondent aux attentes des locataires en termes de services sur-mesure et de performance environnementale (six labels obtenus, parmi les plus exigeants)

| 3 nouveaux projets pour soutenir la croissance des loyers en 2027-2028

• 3 projets de développement majeurs lancés dans les zones les plus prisées par nos clients (Paris, Neuilly) et dont la livraison est prévue pour 2027, représentant un programme total de travaux de près de 500 M€ restant à investir à fin décembre 2024 pour un loyer annuel estimé entre 60 M€ et 70 M€ à horizon 2027-2028
  - Quarter, Paris (ex-Gamma : 19 100 m², investissement de 227 M€, livraison : T1-2027) : bureaux prime clés en main à deux pas de la Gare de Lyon
  - Les Arches du Carreau, Neuilly-Sur-Seine (ex-Carreau de Neuilly : 36 500 m², investissement de 483 M€, livraison : T2-2027) : une transformation visionnaire d’un actif à usage mixte en un actif emblématique sur l’axe principal de Neuilly.
  - Mirabeau, Paris (37 300 m², investissement de 445 M€, livraison : T3-2027) : un actif hautement performant avec une nouvelle façade iconique qui viendra bientôt embellir la ligne d’horizon parisienne

• Pipeline total "engagé" ou "à engager" représentant un investissement total de 1,8 Md€ (dont un programme de travaux de c. 650 M€ restant à investir¹) à un taux de rendement moyen de 5,4 %

| Recycler le capital d’actifs matures en nouveaux projets créateur de valeur

• Accélération de la stratégie de rotation d’actifs du Groupe depuis 2022 par des cessions d’actifs matures en prime par rapport aux expertises et à des taux de privation modérés, permettant de libérer des capitaux pour la consolidation de son bilan (avec un impact positif sur le LTV, l'ICR, la dette nette/EBITDA), le financement de projets créateurs de valeur et plus durables, aux rendements élevés (+ 5,7 % de rendement sur le pipeline de bureaux), et des marges de manœuvre supplémentaires pour financer des acquisitions opportunistes tout en respectant sa discipline d'investissement (actifs à fort potentiel dans les zones centrales)
• Création de valeur via le projet de cession du portefeuille de logements étudiants (18 actifs, environ 3 300 lits, 25,6 M€ de loyer brut et 20,8 M€ de loyer 2024 net des coûts de plateforme et 4 actifs en développement, environ 400 lits) au prix de 567 M€ (droits inclus), dont la finalisation est prévue pour le premier semestre 2025
• Poursuite de la stratégie de rotation du patrimoine en 2024 avec la vente d’actifs résidentiels matures (56 M€) au T1 2024 et d’actifs résidentiels supplémentaires sous promesse au 31 décembre 2024 (200 M€ dont Sibuet et Bel Air (Paris 12), Py (Paris 20) et Reuil Doumer (Reuil Malmaison)), faisant suite aux cessions de 1,3 Md€ de 2023
• Prime globale de + 14 % sur les cessions 2024 (vendues ou sécurisées au 31 décembre 2024)

| Energie et carbone : une performance qui s’inscrit sur la durée

• Une nouvelle étape franchie dans la réduction drastique de la consommation d’énergie (- 4,2 %) et des émissions de carbone (- 12,3 %, à 8,0 kgCO₂/m² en moyenne, en avance sur l'objectif de 2025), consolidant le travail engagé en 2008 (- 31% de baisse de consommation d'énergie et - 60 % d'émissions de carbone depuis 2019), avec des objectifs d'économie encore accrus pour les actifs utilisant les sources d'énergie les plus carbonées
• L’impact d’une méthode en trois axes :
  - Mieux piloter au quotidien les équipements et les températures dans les bâtiments grâce au déploiement systématique d’équipes sur site pour identifier et mettre en œuvre 800 actions d’efficacité énergétique (reprogrammation des équipements de chauffage, ventilation et climatisation, désormais suivis via un système de gestion du bâtiment et des capteurs pour l’optimisation de l'éclairage, etc.)
  - Utiliser des sources d’énergie plus vertueuses avec l’accélération de l’utilisation d’énergies renouvelables, y compris pour la connexion aux réseaux urbains (chauffage et climatisation) et des approches innovantes pour renforcer la décarbonation en changeant la source d'énergie avant toute intervention structurelle sur le bâtiment (ex. : partenariat avec Accenta et Idex pour le plus grand projet de géothermie avec stockage d'énergie sur un actif résidentiel de Gecina à Ville d'Avray)
  - Mieux investir avec une approche ciblée des CAPEX et maximiser leur impact sur la consommation d'énergie et les émissions de carbone lorsque cela est possible

• Mise en place de partenariats avec les clients pour un maximum d’impact dans la réduction des consommations, les clients de 5 actifs déjà bas carbone se voyant offrir la possibilité de compenser entièrement les émissions résiduelles grâce à un projet impliquant la reforestation de plus de 12 hectares
• La RSE intégrée dans les opérations au quotidien, selon les meilleurs standards du marché, avec des niveaux de certification élevés sur l’ensemble du patrimoine : 100% du portefeuille de bureaux certifié (contre 26 % sur le marché – CBRE), avec plus d'un bureau sur deux bénéficiant des niveaux de certification les plus élevés, au-dessus de "très bon", et la norme internationale ISO 50001 pour le système de gestion de l'énergie obtenue en 2024
• Excellent score GRESB obtenu à nouveau (5 étoiles, 95/100), Gecina première parmi son groupe de pairs

Un bilan toujours sain et solide

| Amélioration continue de

GECINA

Communication financière
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