Gecina – Résultats annuels 2023

Robuste et en croissance

• Résultat Récurrent Net 2023 en hausse de + 8,2 %, à 6,01 €, au dessus de la guidance
• 100 % des livraisons 2023-2024 déjà louées ou pré-louées (100 000 m²)
• Dividende 2023 à 5,3 € par action¹, intégralement payé en numéraire
• LTV globalement stable à 34 %, avec 1,3 Md€ de cessions en 2023, en prime de + 8 % sur les expertises et
  un taux de privation de 2,5 %
• RRN par action attendu en 2024 entre 6,35 € et 6,40 € (en hausse de + 5,5 % à + 6,5 %)

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Surperformance locative avec 156 000 m² loués ou reloués, +60% vs. 2022

• Tendances locatives favorables dans les zones centrales
  • Réversion locative captée sur le bureau (+30% dans Paris, +14% au total) et le résidentiel (+13%)
  • Taux d’occupation moyen en hausse de +90pb en 2023 sur le bureau, +80pb au global
  • Durée ferme moyenne des baux signés de 8,4 années
• Pipeline 2023-2024 intégralement loué/préloué (> 100 000 m²)
  • Mondo (30 000 m²) et 35 Capucines (6 300 m²) dans Paris QCA, intégralement loués dès 2023

Solides réalisations, qui orientent à la hausse l’ensemble du compte de résultat

• Occupation, indexation et réversion locative en hausse : croissance organique des loyers de + 6,1 %
• 65 000 m² livrés en 2022-2023 (incl. l1ve, Boétie dans Paris QCA) avec une contribution nette du pipeline de + 22 M€ : croissance des loyers de + 6,5 %
• Charges opérationnelles / de structure sous contrôle malgré l’inflation : EBITDA en hausse de + 7,8 %
• Une stratégie de couvertures des frais financiers et des cessions qui maintiennent sous contrôle les frais financiers (coût de la dette tirée de 1,1 %) : Résultat Récurrent Net par action en hausse de + 8,2 %
• Année record sur la RSE: #1 GRESB sur l’immobilier côté européen, baisse des émissions de CO₂ de – 20 %, et – 10 % en consommation d’énergie

Allocation de capital décisive, positionnant idéalement le Groupe face à une nouvelle réalité de marché

• 1,3 Md€ de cessions en prime de + 8 % sur les dernières expertises et un rendement de c.2,5 %, réalisées dans un marché de l’investissement au ralenti, qui améliorent tous les indicateurs de dette :
  • LTV à 34 % (droits inclus), globalement stable vs. 2022 malgré une baisse de – 10,6 % des valeurs
  • Renforcement des liquidités couvrant l’ensemble des maturités obligataires jusqu’à 2028
  • Une couverture moyenne de la dette maintenant de 92 % jusqu’en 2028
• 1,7 Md€ de nouveaux financements opportunistes levés à des conditions de marges en ligne avec celles en place, pour anticiper des refinancements futurs, grâce à un accès privilégié à l’ensemble des sources de financement
• Produits de cessions qui sécurisent le financement d’un pipeline relutif sur les 4 prochaines années

Préparer la croissance future

• Tendances opérationnelles favorables (marchés centraux porteurs, réversion locative et indexation)
• 2 projets emblématiques préloués à livrer en 2024 (Mondo et 35 Capucines dans Paris QCA)
• 2 nouveaux projets à lancer en 2024 (c.60 000 m², livraisons attendues en 2027)
• Impact relutif des cessions réalisées en 2023
• Des initiatives opérationnelles pour anticiper de nouvelles attentes des locataires sur le bureau et le logement, génératrices des revenus additionnels
• Résultat net récurrent attendu en 2024 entre 6,35 € et 6,40 € (en hausse de + 5,5 % à + 6,5 %) 

Beñat Ortega, Directeur général : “Dans un environnement incertain, Gecina publie de solides performances opérationnelles et financières, confirmant les bénéfices du positionnement unique de notre Groupe. La surperformance opérationnelle est renforcée par la structure de notre bilan qui améliore encore la visibilité sur la croissance à venir.

Ainsi, le Groupe a été en mesure cette année de renforcer ses atouts, avec près de 1,3 Md€ de cessions d’actifs immobiliers matures au-dessus de leurs valeurs d’expertises avec un effet immédiatement relutif grâce à un taux de privation de 2,5 %. Ces opérations nous permettent d’accentuer la solidité de notre bilan, mais également de sécuriser le financement d’un pipeline largement situé à Paris et fortement créateur de valeur, tout en nous offrant une marge de manœuvre financière opportuniste pour l’avenir.

En conséquence, le Groupe est particulièrement bien placé pour faire face à une nouvelle réalité sur les marchés immobiliers, grâce à ses choix décisifs en matière d’allocation de capital et d’actifs, et son leadership en RSE. Nous construisons aujourd’hui les fondations d’un Groupe qui se positionne pour délivrer une surperformance durable dans les années qui viennent”.

A propos de Gecina

Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement immobilier détient, gère et développe un portefeuille unique au cœur de zones centrales de la région parisienne, avec plus de 1,2 million de m² de bureaux, et plus de 9 000 logements, dont près des trois quarts se situent dans Paris intra-muros ou à Neuilly-sur-Seine. Ce patrimoine est valorisé à 17,1 milliards d’euros à fin 2023.

Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme d’engagements solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour l’humain.

Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI, ISS-ESG, CDP).
www.gecina.fr

Résultat récurrent net : forte croissance

(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle

Le résultat récurrent net part du Groupe ressort en hausse de + 8,2 % à 6,01 € par action, en amélioration par rapport à fin juin 2023 (+ 7,5 %), combinant une solide dynamique locative à une bonne tenue des charges locatives, des frais de structure et des frais financiers.

Performance locative à périmètre constant : +34 M€

Une croissance portée par une activité intense de Gecina sur les marchés locatifs, se traduisant par la hausse du taux d’occupation et la capture d’une réversion locative positive. La dynamique est également soutenue par les effets de l’indexation.

Opérations liées au pipeline (livraisons et mises en restructuration) : variation nette des loyers +22 M€

Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de l’effet positif du pipeline, les effets provenant des livraisons d’immeubles étant supérieurs aux effets temporaires de l’immobilisation d’actifs en vue d’une restructuration.

• +28 M€ de loyers supplémentaires générés par les livraisons récentes d’immeubles en développement, avec le « 157 CDG » à Neuilly mais surtout l’immeuble « l1ve » Paris-QCA en 2022, ainsi que « Boétie » Paris-QCA et un immeuble résidentiel à Ville d’Avray au premier semestre 2023.
• Les immobilisations de surfaces sur des immeubles ayant vocation à être restructurés ont réduit de
  -6 M€ les revenus locatifs, avec notamment la mise en restructuration de l’immeuble Icône (ex 32 Marbeuf à Paris QCA) et de 27 Canal (ex Flandre dans Paris intra-muros).

Cessions d’actifs : variation nette des loyers -15 M€

L’important volume de cessions réalisé depuis le début de l’année (1,3 Md€ de cessions avec un taux de privation de l’ordre de 2,5%), s’est en grande partie matérialisé à la fin du premier semestre.

Marge locative en hausse de +40 pb

La marge locative ressort en hausse de +40 pb sur 12 mois. Cette progression s’explique essentiellement par la progression du taux d’occupation moyen et une meilleure refacturation de charges, venant compenser la hausse de la fiscalité locale.

Marge d’EBITDA en hausse de +90 pb : frais de structure sous contrôle

Dans un contexte inflationniste, le Groupe a été particulièrement attentif à l’évolution de ses frais de structure. Une attention qui a commencé à porter ses fruits sur l’ensemble des lignes de dépenses de la société. En conséquence la marge d’EBITDA est en nette progression de +90 pb sur un an.

Marge nette en hausse de +110 pb : des frais financiers favorablement orientés au second semestre

Les cessions réalisées en fin de premier semestre ont eu un effet sur les frais financiers au second semestre, venant compenser la hausse modérée du coût moyen de la dette. L’évolution sur l’exercice 2023 des frais financiers est donc particulièrement bien contenue, s’inscrivant en hausse de +6 M€. Cette hausse se compare à une hausse de l’EBITDA de + 39 M€ illustrant ainsi la forte amélioration de la marge nette du Groupe (+ 110 pb).

La hausse observée reflète ainsi un effet taux en partie compensé par un effet volume : la dette nette baisse de près de - 950 M€ à fin 2023 (vs. fin 2022), et la dette moyenne baisse de - 200 M€. Il convient de noter que sur le seul second semestre les frais financiers sont en baisse conséquente de - 5 M€ par rapport au premier semestre.

Loyers bruts forte dynamique à périmètre courant comme à périmètre constant

A périmètre courant, les loyers sont en hausse de + 6,5 %, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre constant, mais aussi d’une forte contribution locative nette du pipeline (+ 22 M€) compensant les effets du volume de cessions (- 15 M€).

A périmètre constant, l’accélération de la performance ressort au-delà de celle publiée à fin 2022, avec une croissance des loyers de + 6,1 % au global (vs. + 4,4 % à fin 2022) et de + 6,5 % sur le bureau (vs. + 4,6 % à fin 2022).

L’ensemble des composants de la croissance des loyers à périmètre constant sont orientés à la hausse :

- Les effets de la hausse du taux d’occupation contribuent à hauteur de + 0,6 %
- Les effets de l’indexation, à hauteur de + 4,7 %
- La réversion locative, qui contribue à hauteur de + 0,8 %

Bureaux : une dynamique locative favorable

Hausse du taux d’occupation, réversion positive, indexation

Gecina a loué, reloué ou renégocié près de 156 000 m² depuis le début de l’année, soit près de + 60 % au-delà de l’activité commerciale enregistrée en 2022. En moyenne ces nouveaux baux ont été signés avec une maturité ferme moyenne de 8,4 années.

La grande majorité des transactions concerne des relocations ou renouvellements de baux.

• Au global la réversion capturée est en moyenne de + 14 %
• Une performance, notamment tirée par les zones centrales avec une réversion atteignant près de + 30 % dans Paris intra-muros.

Le reste, représentant près de 30 % des transactions, concerne principalement des immeubles livrés récemment ou en cours de développement.

Des transactions emblématiques qui confortent le positionnement stratégique du Groupe

Au cours du deuxième semestre, Gecina a notamment commercialisé l’immeuble Mondo (30 000 m²) dans le QCA parisien auprès du Groupe Publicis. Une commercialisation emblématique par sa taille et la qualité du projet. L’immeuble sera livré au second semestre 2024.

Plusieurs transactions locatives approchant ou dépassant 1 000 €/m²/an dans le QCA parisien, ont été également finalisées cette année, confirmant la généralisation de nouvelles références locatives, avec notamment :

- 35 Capucines (6 300 m²) : pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble auprès d’un cabinet d’avocats et d’un groupe du luxe (livraison attendue au deuxième trimestre 2024)

- 24-26 Saint-Dominique (7 900 m²) : pré-commercialisation de l’intégralité de l’immeuble à un acteur du Private Equity et un cabinet d’avocats, à la suite du déménagement du Groupe BCG sur l’immeuble l1ve – Paris QCA

- Sur les immeubles 35 Opéra, 16 Montmartre et 32 Haussmann, des baux représentant au total près de 2 000 m², ont été récemment signés sur la base de loyers prime sur des petites et moyennes surfaces commercialisées sous le format de « bureaux opérés ».

Notons que 86% du patrimoine du Groupe est situé à Paris intra-muros, Neuilly-sur-Seine/Levallois ou dans la Boucle Sud (principalement Boulogne-Billancourt), se concentrant ainsi sur les zones les plus favorablement orientées, bénéficiant de la polarisation des marchés.

Evolution des revenus locatifs bruts de bureaux

La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant s’élève à + 6,5 % sur un an (vs. + 4,6 % à fin 2022), bénéficiant pour + 0,8 % d’une amélioration du taux d’occupation de nos immeubles, d’un effet positif de l’indexation qui s’accentue encore (+ 5,3 %), dans un contexte inflationniste, mais également des effets d’une réversion positive capturée ces dernières années (+ 0,4 %).

- Dans les zones les plus centrales (86 % du patrimoine de bureaux de Gecina) à Paris intra-muros, Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy, la croissance des loyers à périmètre constant s’élève ainsi à + 5,2 %. Elle est essentiellement tirée par les effets de l’indexation et de la réversion locative.

- Sur le marché de La Défense (7 % du patrimoine bureaux du Groupe) les revenus locatifs de Gecina sont en hausse de + 11,5 % à périmètre constant, essentiellement sous les effets de l’indexation et de la réduction de la vacance qui s’était principalement matérialisée au cours du deuxième semestre 2022.

La croissance locative à périmètre courant ressort à + 7,3 % sur le bureau, reflétant l’effet de la contribution nette positive du pipeline supérieure à 20 M€ tenant compte notamment de la livraison des immeubles « l1ve » au second semestre 2022, et « Boétie » au premier semestre 2023, tous deux dans le QCA parisien, venant largement compenser les libérations des immeubles aujourd’hui en restructuration (Icône-Marbeuf, Carreau de Neuilly et 27 Canal-Flandre à Paris et Neuilly). La privation de loyers consécutifs aux 1,3 Md€ de cessions réalisées en 2023, en grande partie au milieu de l’année, représente moins de 15 M€ sur l’exercice dont 13 M€ sur le bureau.

Logements : une dynamique opérationnelle confirmée

Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à périmètre constant de + 4,6 %. Une performance tirée par les effets de l’indexation et de la réversion locative capturée au fil de la rotation des locataires.

YouFirst Residence : une forte dynamique opérationnelle

A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements s’inscrivent en hausse de + 3,8 %. Cette croissance bénéficie d’un effet favorable significatif résultant de la réversion captée (+ 13 % en moyenne) lors de la rotation de nos locataires, en accélération régulière depuis 2 ans.

YouFirst Campus : très forte dynamique locative

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse à périmètre constant de + 8 % et de + 10 % à périmètre courant, principalement tirée par la capture d’une réversion positive conséquente permise par la rotation rapide des locataires sur ce type de produits, ainsi que la possibilité offerte à des jeunes actifs de devenir locataires, améliorant ainsi les taux d’occupation de nos résidences.

Taux d’occupation financier en hausse de + 80 pb sur 1 an

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe s’établit à un haut niveau à 93,9 % en hausse de + 80 pb sur 12 mois, de retour aux niveaux pré-covid, et reflétant les bénéfices de la forte reprise des transactions locatives depuis 2021.

Sur le périmètre du bureau, la hausse du taux d’occupation financier moyen s’élève à + 90 pb pour atteindre 93,7 %. Ce taux est impacté par la libération de deux immeubles au cours de l’année dans Paris intra-muros, déjà recommercialisés mais comptabilisés dans la vacance financière pendant la durée de rénovation légère. En intégrant ces deux immeubles comme occupés, le taux d’occupation normatif atteint 95,6 %.

Le taux d’occupation financier atteint 93,2 % dans les zones centrales (Paris, Neuilly et Boulogne), 98,3 % à La Défense et 91,9 % ailleurs.

Sur le logement, le taux d’occupation financier moyen en 2023 est resté globalement stable à 94,7 % (+ 20 pb), preuve de la résilience locative de ce segment.

RSE : affirmation du leadership de Gecina sur les thèmes RSE

Un plan de performance énergétique déjà particulièrement efficace

Courant 2022, Gecina a lancé un plan de performance énergétique, visant une réduction rapide de la consommation d’énergie, en accompagnant ses locataires vers une utilisation plus sobre de leurs bureaux.

L’efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative. La consommation moyenne d’énergie sur le patrimoine tertiaire où Gecina gère directement les équipements techniques consommateurs d’énergie est ainsi réduite de – 10 %, contribuant ainsi à la réduction des émissions carbone de – 20 % en un an.

Les émissions carbone sur le patrimoine tertiaire de Gecina ont ainsi été réduites de près de – 74 % depuis 2008.

La totalité du portefeuille tertiaire en exploitation de Gecina maintenant certifié

100 % du portefeuille de bureaux en exploitation du Groupe est maintenant certifié (HQE ou BREEAM), soit une nette progression par rapport au 87% atteint fin 2022, grâce à la certification de 23 nouveaux immeubles.

Cette performance permet dès 2023 d’atteindre sur ce point l’objectif que le Groupe s’était fixé à horizon 2025 et positionne Gecina très favorablement par rapport à son secteur de référence sur lequel 17 % à 20 % des actifs seulement seraient certifiés aujourd’hui (sources : OID, CBRE). Notons en outre que 61 % de ce portefeuille est certifié avec une notation « excellente » ou « exceptionnelle ».

Gecina, 1^ère foncière européenne du Classement GRESB, confirme son leadership

En 2023 Gecina atteint la première place sur 100 foncières cotées en Europe dans le classement GRESB qui évalue chaque année les performances ESG des sociétés immobilières, et augmente son score global de deux points à 96/100 par rapport à 2022. Ce score traduit une performance remarquable, avec une progression nette sur les critères de la gestion de l’eau, de la gestion des risques et des émissions de gaz à effet de serre, avec une baisse de 10 % des émissions enregistrée en 2022. Dans la section « développement », Gecina obtient la note maximale de 100/100.

Gecina a également été saluée dans le classement MSCI en conservant sa note AAA pour la sixième année consécutive, plaçant le Groupe parmi les 18 % des plus performants au monde.

Chez ISS ESG, Gecina conserve son score B-, affirmant ainsi sa position comme l’une des sociétés les plus performantes de son secteur, et est classée « risque faible » pour la troisième année consécutive par la prestigieuse agence de notation Sustainalytics.

La publication des notations CDP Climate Change a en outre confirmé en février 2024 Gecina dans le cercle restreint des entreprises ayant obtenu la note "A" au classement du changement climatique.

Valorisation du patrimoine

Le patrimoine (bloc) ressort à 17,1 Md€ avec une variation de valeur à périmètre constant de – 10,6 % sur 12 mois et de près de – 7 % sur 6 mois. Cette variation inclut des tendances hétérogènes selon les zones, témoignant d’une polarisation des marchés, à la faveur des zones les plus centrales, mais également du patrimoine résidentiel.

Bureaux :

La variation de valeur du patrimoine de bureaux marque une baisse de l’ordre de – 8 % en moyenne au second semestre et de – 12 % sur 12 mois.

• Le patrimoine dans son ensemble est impacté par un ajustement de rendements (« l’effet taux ») qui joue négativement sur l’ensemble des secteurs (de l’ordre de – 18 % sur 1 an).
• Il est complété par un « effet loyers » reflétant l’hétérogénéité des marchés locatifs en région parisienne. Cet effet loyers est positif dans Paris intra-muros (+ 9 %) et dans le Core Croissant Ouest (Neuilly et Boulogne) à près de + 4,5 %, mais il est négatif ailleurs (- 2 % à - 3 %).

Logements : des valeurs résilientes

Il convient de noter que dans ce contexte la valorisation du portefeuille résidentiel fait preuve d’une plus grande résilience, avec une baisse de – 4 % sur l’ensemble de l’exercice, notamment grâce à une forte dynamique locative.

ANR : ANR de continuation - NTA à 143,6 € par action

- ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à 150,1 € par action, et 157,5 € en valeur lot pour le résidentiel.
- ANR EPRA de continuation (NTA) ressort à 143,6 € par action et à 151,0 € en valeur lot pour le résidentiel.
- ANR EPRA de reconstitution (NRV) s’établit à 158,1 € par action et à 166 € en valeur lot pour le résidentiel.

La baisse de l’ANR NTA (- 11 % sur 6 mois et de l’ordre de - 16,6 % sur un an) traduit essentiellement la variation de valeur du patrimoine à périmètre constant.

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