Mercialys : Résultats annuels 2023

PARIS--(BUSINESS WIRE)--Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) :

• Les distributeurs alimentaires Intermarché, Auchan et Carrefour vont se substituer aux enseignes du groupe Casino et ainsi considérablement améliorer le profil de risque locatif de la foncière dès 2024. Sur la base des informations publiques disponibles, ces trois acteurs représenteraient respectivement 5,2%, 4,1% et 2,0% de la base locative pro-forma de Mercialys.
• Le résultat net récurrent (RNR) s’élève à 109,0 M€ (+3,3%), soit 1,17 € / action en hausse de +3,3%, supérieur à l’objectif d’une progression d’au moins +2%. La base de comparaison 2022 intégrait des éléments liés à la crise sanitaire. Sur une base retraitée de ces impacts exceptionnels, le RNR 2023 est en progression de +11,0%.
• La conjonction d’une stabilisation de la réversion, d’une croissance organique des loyers facturés de +4,1% et d’un taux de vacance courante très limité à 2,9% a pleinement contribué à la croissance du RNR.
• Le chiffre d’affaires des commerçants locataires, en hausse de +2,2% vs. 2022, illustre la bonne résistance de l’activité des enseignes de la foncière permise par la soutenabilité du taux d’effort à 10,7% vs. 11,1% en 2022.
• La marge d’EBITDA ressort à 83,9%, en amélioration par rapport à 2022 (83,2%), grâce à la dynamique locative et la maitrise des coûts opérationnels.
• La valeur du portefeuille droits inclus s’inscrit en baisse de -7,0% à périmètre constant à fin 2023 (-3,7% au
  2^nd semestre) en raison d’une remontée de +86 pb du taux moyen d’expertise à 6,61% (+40 pb sur le 2^nd semestre). Le portefeuille d’actifs de Mercialys offre un rendement particulièrement élevé de 405 pb au-dessus du taux sans risque. L’ANR EPRA NDV s’établit à 17,10 €/action, en baisse de -18,4% sur l’année et de -9,1% sur le 2^nd semestre reflétant la baisse de valeur des sites et la revalorisation de la dette à taux fixe en valeur de marché.
• Le potentiel de croissance de la Société est intact et est envisagé dans le cadre d’un maintien d’une structure financière solide. Le ratio d’endettement (LTV hors droits) 2023 s’établit à un niveau maîtrisé de 38,9% malgré le recul de la valeur des actifs, l’ICR ressortant à 5,1x.
• Ces équilibres financiers offrent également à Mercialys l’opportunité de déployer son portefeuille de projets, qui s’établit à 429 M€ fin 2023, afin d’alimenter sa croissance future, tout en maintenant un critère de rentabilité très strict des projets d’au moins 250 pb au-dessus du coût de refinancement.
• Un dividende proposé à 0,99€/action au titre de 2023, en hausse de +3,1% vs. 2022. Il représente 85% du RNR et fait ressortir un rendement particulièrement élevé de 9,9% sur le cours de clôture à fin 2023.
• Objectifs 2024 : la Société maintiendra une grande sélectivité dans le choix de ses projets et restera soucieuse de pérenniser un rendement attractif pour ses actionnaires. Mercialys se fixe pour objectif une croissance de son RNR par action d’au moins +2,0%, ainsi qu’un dividende dans une fourchette de 75% à 95% du RNR 2024.

i. Activité et résultats 2023

1 - Mercialys devient la seule foncière partenaire de tous les grands réseaux de distribution alimentaire français

Le 18 décembre 2023, le groupe Casino a annoncé être entré en négociation exclusive avec Intermarché et Auchan Retail en vue de la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et supermarchés du groupe Casino (hors Corse) au profit du Groupement Les Mousquetaires et d’Auchan Retail. A l’issue de ces négociations exclusives, Casino a annoncé le 24 janvier avoir conclu des accords avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la cession de 288 magasins. La réalisation de l’opération, qui reste soumise à l’approbation des autorités de la concurrence, devrait intervenir au 2^ème trimestre 2024, après consultation des instances représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril 2024, au 31 mai 2024 et au 1^er juillet 2024.

Le portefeuille d’hypermarchés et supermarchés du groupe Casino en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino à 60% en partenariat avec la société Corin, n’a pas été intégré par le groupe Casino dans le présent accord de cession.

Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31 points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5 autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.

Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31 magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et du Puy, propriétés de Mercialys.

Par cette recomposition profonde du secteur de la distribution en France, Mercialys, dont l’ancrage alimentaire était représenté exclusivement par le groupe Casino représentant 20,5% de ses loyers en 2023, en périmètre consolidé, va devenir la seule foncière commerciale européenne partenaire de toutes les grandes enseignes de distribution alimentaires françaises.

A cette occasion, Mercialys réaffirme sa conviction stratégique de conserver une exposition significative de ses revenus locatifs à la distribution alimentaire, classe d’actifs offrant un socle de revenus récurrents et indexés.

Fin 2023, l’exposition locative de Mercialys aux grandes surfaces alimentaires (GSA) est répartie entre :

- 5 GSA (dont 1 Monoprix) opérées par Casino et détenues à 100% par Mercialys

- 5 GSA opérées par Casino et détenues à 60% par Mercialys

- 10 GSA (dont 9 opérées par Casino et 1 par Intermarché depuis le 1/10/2023) détenues à 51% par Mercialys (via les SAS Immosiris et Hyperthetis Participation, détenues à 49% par BNPP Real Estate)

- 5 GSA (dont 3 opérées par Monoprix, 1 par Casino et 1 par Intermarché depuis le 1/10/2023) détenues à 25% par Mercialys (via la SCI AMR, détenue à 75% par Amundi).

En prenant en compte la quote-part des loyers selon la détention des actifs via ces différentes entités l’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le groupe Casino ressort à 17,4%.

En pro-forma, sur la base des informations publiées dans la presse (ci-avant et article du 22 janvier du magazine LSA) et sous réserve de la répartition finale des différents hypermarchés, les enseignes Intermarché, Auchan et Carrefour représenteraient respectivement 5,2%, 4,1% et 2,0% des loyers en périmètre économique.

Cette recomposition modifie et améliore considérablement le profil de risque locatif de la foncière. Elle permet de substituer une exposition mono-locative à une enseigne en difficulté par une exposition multi-locataire à des enseignes financièrement solides et commercialement performantes.

Cette opération contribuera ainsi significativement à la démarche de diversification de la base locative de Mercialys : le 1er locataire actuel de la foncière représentera nettement moins de 10% de la base locative.

Par ailleurs, Mercialys pourra, le cas échéant, accompagner ces acteurs dans l’optimisation de leur concept et format en s’appuyant sur son expérience en matière de transformation d’actifs et en synergie avec les galeries commerciales attenantes.

Au-delà de ce périmètre de sites sur lesquels est Mercialys est directement exposé aux GSA :

- 19 de ses galeries marchandes sont actuellement ancrées à un hypermarché Casino dont elle n’est pas propriétaire des murs et font l’objet de projets de transfert d’enseignes alimentaires auprès d’Intermarché et de Auchan ;

- 7 de ses galeries marchandes sont déjà ancrées à des hypermarchés dont elle ne détient pas les murs et qui sont exploitées par des enseignes autres que Casino : Super U à Rennes, Rodez, Montauban, Carrefour au Port, à Saint-Benoît et Saint-Pierre (La Réunion), RunMarket (partenaire Intermarché) à Sainte-Marie (La Réunion).

Sur tous ces sites, le positionnement prix attractif d’Intermarché, Auchan et Carrefour conforte le mix marchand de Mercialys, orienté vers l’offre du quotidien à prix abordable, et est ainsi de nature à soutenir la cohérence de l’offre proposée, la fréquentation des centres et les performances opérationnelles des commerçants.

2 - Les excellentes performances commerciales de galeries, centrées sur les besoins du quotidien, alimentent la bonne orientation des indicateurs opérationnels

En 2023 la hausse du pouvoir d’achat des ménages de +0,6%, alimentée par la hausse des salaires mais également des revenus de l’épargne, s’est traduite par une progression de +0,7% de la consommation des ménages, après +2,1% en 2022, selon les dernières projections de la Banque de France du 19 décembre 2023. Cette tendance masque de nombreux arbitrages de dépenses réalisés par les consommateurs afin de limiter les impacts d’une inflation restée forte en 2023, avec des prix à la consommation en glissement annuel qui ont progressé de +4,5 % au dernier trimestre 2023.

La fréquentation des galeries commerciales (hors hypermarchés) de Mercialys est en hausse de +1,4% en 2023, l’indice national Quantaflow ressortant quant à lui en progression de +1,9%. L’écart de performance de -50 pb en faveur de l’indice national s’est réduit tout au long de l’année (-140 pb à fin juin et -80 pb à fin septembre) et traduit l’attractivité des galeries, compensant la perte de vitesse des hypermarchés gérés par le Groupe Casino, dont la baisse de fréquentation sur l’année s’est établie à -8,7%.

L’ouverture sous enseigne Intermarché, à partir du 15 octobre 2023, de deux hypermarchés anciennement opérés par Casino et détenus par Mercialys au Puy (à 51%, le solde étant détenu par BNPP Real Estate) et à Besançon (à 25%, le solde étant détenu par Amundi) s’est traduite par un accueil favorable des clients à ce changement d’enseigne. Ainsi, la fréquentation de l’hypermarché de Besançon sur les deux derniers mois de l’année est en sensible progression avec respectivement +24,9% et +37,5% en novembre et décembre, contre une stabilité de la fréquentation sur les 9 premiers mois de l’année 2023.

Dans ce contexte, le panier moyen de consommation sur les centres de la foncière a continué sa progression en 2023 pour s’établir à 20,3€ par visiteur, contre 19,3€ en 2022 (+5,2%). Au-delà du seul effet de l’inflation, cette progression reflète l’attractivité intacte des centres commerciaux de Mercialys au travers de leur offre abordable et axée sur les besoins essentiels, qui résiste aux arbitrages contraints réalisés par les consommateurs.

Cette hausse du taux de transformation a permis une nouvelle progression du chiffre d’affaires des commerçants sur le patrimoine de Mercialys qui ressort à +2,2% en 2023 par rapport à 2022, pour un panel national (FACT) en croissance de +3,3%.

Evolution de la performance relative 2023 des Centres commerciaux de Mercialys vs. le panel national (FACT)

La surperformance du panel FACT, en grande partie liée à un effet de base très favorable au 1^er trimestre (les grands centres commerciaux avaient souffert de la mise en place du pass vaccinal au 1^er trimestre 2022), s’est inversée au cours du second semestre reflétant la bonne performance commerciale des enseignes clientes de Mercialys.

Le taux d’effort³ ressort à 10,7% en 2023 contre 11,1% en 2022 et 10,9% au 1^er semestre 2023. Ce ratio en amélioration et restant à un niveau particulièrement mesuré, permet d’apprécier la soutenabilité des loyers pour les enseignes locataires de la foncière. Ce coût d’occupation immobilier raisonné sous-tend un niveau moyen de charges locatives par m² (hors taxe foncière) facturé aux enseignes de 48€, reflétant l’augmentation des charges due à l’inflation mais également l’important travail de la foncière pour en limiter l’impact, notamment par des mesures de sobriété énergétique.

Parallèlement, le taux de recouvrement des loyers et charges à fin janvier 2024 s’établit à 96,3% pour l’exercice 2023, étant précisé qu’à ce jour le groupe Casino paye ses loyers conformément à ses engagements contractuels.

Le taux de vacance financière courante⁴ ressort à 2,9% fin décembre 2023, en amélioration sensible par rapport aux 3,3% à fin juin 2023 et en ligne avec le niveau de 2,9% à fin décembre 2022.

Cette stabilité de la vacance financière courante est particulièrement satisfaisante au regard du nombre important d’enseignes, essentiellement dans le prêt à porter, qui se sont déclarées en redressement judiciaire ou en liquidation au cours de l’année 2023 dans un contexte de sortie de crise sanitaire et d’arrêt des mesures de soutien gouvernementales.

Une intense activité de recommercialisation tout au long de l’année 2023 a permis à Mercialys de maintenir la vacance financière courante à un niveau très maitrisé, à 40 pb seulement au-dessus du plus bas historique de 2,5% constaté en 2019.

Cette dynamique est illustrée par la signature de 150 baux de renouvellement ou de recommercialisation en 2023 tout comme en 2022. Si la comparaison d’une année sur l’autre n’est pas indicative compte tenu de la diversité de l’échéancier de baux, Mercialys constate une dynamique commerciale très soutenue et une accélération au dernier trimestre.

Le taux de réversion 2023, associé à ces négociations est ressorti stable (+0,1%) et cohérent avec l’indexation élevée en 2023 à +3,7%.

La stratégie de Mercialys de continuer à orienter son mix-marchand vers des enseignes reconnues, abordables et essentielles pour les consommateurs s’est traduite par des signatures en 2023 illustrant la vocation de la foncière à travailler en permanence la commercialité et l’attractivité de ses sites. Cela concerne aussi bien les actifs leaders que les sites en reconquête au sein de patrimoine de Mercialys.

Parmi les centres leaders, Angers et Nîmes ont enregistré en 2023 des prises à bail avec des enseignes plébiscitées par les clients telles que Rituals, Darty, Intimissimi ou encore the Waffle Factory et Amorino à Angers, Adidas Originals, Project X Paris, Adopt, Rituals, Bouygues Telecom ou la Fabrique Cookies à Nîmes.

Au sein des centres en reconquête, le centre de Fenouillet à Toulouse a bénéficié de la signature de 14 baux en 2023, dont 4 sur le segment culture/loisirs/cadeaux (dont Wizzle et Media Clinic), 3 sur la santé-beauté (Krys Audition, Afflelou, la Boutique du Coiffeur) ainsi que l’enseigne de mode discount Naumy sur une moyenne surface. Le centre d’Annecy, qui a par ailleurs inauguré l’ouverture du cinéma Megarama en début d’année, a bénéficié de la signature de plusieurs baux avec des enseignes nationales de premier plan telles que New Yorker ou Normal.

Ces signatures illustrent la faculté de Mercialys à relouer ses emplacements suite à des défaillances d’enseignes, à réduire tendanciellement le poids du prêt-à-porter et élargir le panel d’offre pour les consommateurs, contribuant à renforcer la commercialité des sites de la foncière.

Le mix marchand, hors GSA, de ces 150 signatures en renouvellement et recommercialisation 2023 et repris dans le graphique ci-dessous, illustre bien cette tendance profonde.

En effet, l’équipement de la personne représente 20% des nouvelles signatures (en nombre) alors que cette catégorie représente 36,5% de la base locative hors GSA de la Société à fin 2023. La santé-beauté a compté pour un peu moins de 27% des signatures en 2023 alors que ce segment d’activité pèse pour 16,4% de la base locative hors GSA à fin 2023.

Répartition des signatures de baux de renouvellement et recommercialisation 2023 par segment d’activité

[ Graphique non inclut ]

3 - Une progression du résultat net récurrent supérieure à l’objectif, tirée par une croissance organique soutenue et la maitrise des coûts opérationnels et des frais financiers

Les loyers facturés s’établissent à 177,5 M€, en hausse de +2,8% à périmètre courant mais en hausse de +4,1% à périmètre constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :

La croissance organique⁵ des loyers facturés en hausse de +4,1%, a été portée notamment par l’effet de l’indexation à +3,7% et par la contribution des loyers variables, signe de la bonne activité des enseignes locataires.

La contribution du Commerce Ephémère est en léger repli sur l’ensemble de l’année 2023. Cette activité a été impactée par la réduction des flux de fréquentation des hypermarchés sur certaines typologies d’activités de ce segment.

Les effets de périmètre pèsent pour -2,0 M€ sur les loyers 2023 et sont essentiellement liés aux cessions réalisées en avril 2022 (hypermarchés Géant Casino d’Annecy Seynod et de Saint-Etienne Monthieu) et en décembre 2022 (galeries de Marseille Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge).

Les revenus locatifs s’établissent ainsi à 178,0 M€. Ils sont en hausse de +4,7 M€ (+2,7%) par rapport à 2022, reflétant les éléments de variation des loyers facturés et la baisse des droits d’entrée et indemnités de déspécialisation.

Les loyers nets ressortent à 170,9 M€, en hausse de +3,0% par rapport à fin 2022. Deux éléments significatifs participent à cette évolution.

Ainsi, la Société a bénéficié de la baisse des honoraires de gestion versés pour près de 6 M€, du fait de l’internalisation de fonctions début 2023. En revanche, en 2022, un produit net de +7,8 M€ avait été comptabilisé pour des impacts liés à la crise sanitaire : un effet positif exceptionnel lié à des reprises de provisions au titre d’impayés constatés sur les exercices 2020-2021 pour un montant de +9,2 M€ et parallèlement, une charge de -1,4 M€ relative à des avoirs sur loyers. En 2023, l’effet net relatif à cette situation exceptionnelle est très limité à +0,4 M€, décomposé entre une charge de -0,7 M€ correspondant à des avoirs sur les loyers facturés et des reprises de provisions liées aux impayés directement engendrés par la crise sanitaire de +1,1 M€. Hors ces éléments exceptionnels liés à la crise sanitaire, les loyers nets seraient en hausse de +7,8% en 2023.

Malgré cet effet de base élevé, l’EBITDA s’établit à 149,4 M€ en hausse de +3,6% par rapport à 2022. Indicateur de l’efficience de la gestion opérationnelle de la foncière, l’EBITDA a bénéficié de la croissance des loyers et a été soutenu par un strict contrôle des coûts relatifs à l’exploitation des sites et des coûts de structure. La marge d’EBITDA progresse ainsi à 83,9% (vs. 83,2% en 2022).

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du résultat net récurrent, s’élèvent à 29,6 M€, stables par rapport à 2022 (29,7 M€). Le coût moyen réel de la dette tirée s’établit à 2,3% pour l’ensemble de l’année 2023 contre 2,1% à fin juin 2023. La hausse de +30 pb par rapport à fin 2022 (2,0%) est essentiellement due à l’extinction de produits de variabilisation, participant au renforcement de la couverture de la dette à taux fixe à 96% et cela conformément à ce que la Société avait annoncé dans un contexte de volatilité sur les taux d’intérêt. La hausse des produits financiers sur la trésorerie placée a néanmoins permis de compenser en grande partie l’augmentation du coût moyen de la dette tirée.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus ou moins-values de cessions et dépréciations) ressortent à +2,2 M€ contre +0,6 M€ en 2022 et sont constitués principalement de l’effet des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 M€ relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie a notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin 2023.

Les impôts retenus dans le calcul du résultat net récurrent, représentent une charge de -0,6 M€ à fin décembre 2023 contre -0,5 M€ à fin décembre 2022. Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,6 M€ en 2023 contre 3,7 M€ au 31 décembre 2022.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élèvent à -11,2 M€ en 2023, contre -10,4 M€ en 2022.

Le résultat net récurrent ressort ainsi à 109,0 M€ en progression +3,3% par rapport à 2022. Cette performance opérationnelle permet ainsi à la Société d’afficher un résultat net récurrent par action de 1,17 €/action⁶, en hausse de +3,3%, soit une performance supérieure à l’objectif fixé d’un résultat net récurrent par action en croissance d’au moins +2% par rapport à 2022. Comme évoqué ci-avant, la base de comparaison au 31 décembre 2022 a bénéficié d’un produit net de +7,8 M€ au titre des effets de la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 M€ dans les comptes à fin décembre 2023. Le résultat net récurrent retraité de ces éléments exceptionnels serait en progression de +11,0%.

ii. Une structure financière très saine qui permet d’absorber l’ajustement de la valeur du patrimoine

1. - Un actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) en baisse de -9,1% sur 6 mois et de de -18,4% sur

12 mois reflétant une baisse de la valorisation des sites et une revalorisation significative de la dette à taux fixe en valeur de marché

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 2 872,0 M€ droits inclus, en baisse de -3,8% sur 6 mois et de -7,1% sur 12 mois.

Contact analystes et investisseurs
Olivier Pouteau
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